Logistica prima asset class per volume di Investimenti immobiliari in Italia, seguita da Living. Positivi i dati per take-up e domanda di nuovi uffici a Milano e Roma
Amitrano, CEO di DILS: “Fondamentali solidi nonostante contesto macroeconomico ancora incerto. Transizione green e rigenerazione urbana i driver del futuro”
Milano, 11 aprile 2023 – Il volume degli investimenti immobiliari in Italia nel primo trimestre del 2023 risulta pari a circa 1 miliardo di euro. Il risultato evidenzia una minore attività di investimento nel comparto immobiliare commerciale rispetto ai trimestri precedenti, sintomo delle mutate condizioni del mercato internazionale dei capitali scaturite dal rialzo dei tassi di interesse che ha avuto luogo negli ultimi dodici mesi. La performance risulta tuttavia migliore rispetto alle previsioni fatte a inizio anno.
La Logistica torna ad essere l’asset class protagonista del mercato, attraendo circa il 27% dei volumi totali investiti (258 milioni di euro), seppur in contrazione rispetto al quarter precedente (-17%).
Nel primo trimestre del 2023 è stato registrato un take-up di spazi logistici pari a 626.000 mq, segnando una leggera contrazione (-12%) rispetto allo stesso trimestre del 2022, in un contesto sempre caratterizzato da una limitata vacancy. È proseguita la tendenza alla crescita dei canoni prime nei principali mercati: i canoni più elevati si riscontrano a Roma e Milano, dove si attestano a 63 €/mq/anno, ma si è registrato un aumento anche nei mercati di Bologna (60 €/mq/anno), Piacenza (54 €/mq/anno) e Torino (50 €/mq/anno).
Con investimenti per 195 milioni di euro, il Living si dimostra l’unica asset class in crescita rispetto al quarter precedente (+45%), con volumi principalmente localizzati a Milano (83%) e risultando per la prima volta al secondo posto nelle preferenze degli investitori.
Tali risultati sono in linea con quelli relativi al mercato residenziale della compravendita, che continuano ad essere positivi: nel 2022 a livello nazionale le NTN sono state circa 784.500, con un incremento del 4,8% sul 2021 – miglior risultato di sempre – e di circa il 30% sul 2019. Milano registra un ulteriore record con il volume transato che, attestandosi a oltre 28.500 NTN (+6,2% sul 2021 e + 32% sul 2019), rappresenta il valore più alto dall’inizio delle rilevazioni storiche. Prosegue la crescita anche sul mercato romano, che chiude il 2022 superando le 40.000 transazioni (+3,2% sul 2021 e +22% sul 2019) registrando il record su base decennale e avvicinandosi ai livelli antecedenti al 2008.
Nel primo trimestre 2023 diminuiscono gli investimenti nel settore Uffici, con volumi pari a circa 114 milioni di euro, a fronte di dati sull’assorbimento in linea con i trend dei trimestri precedenti. Il mercato è caratterizzato da un crescente atteggiamento wait-and-see da parte degli investitori, in particolar modo esteri. Ciò è dovuto agli effetti combinati del rialzo del prime net yield (pari a 3,75% nel Q1 2023) e conseguente mismatch tra domanda e offerta, oltre a scontare l’esaurimento dell’importante pipeline di deal core chiusi nei mesi precedenti. L’outlook per i prossimi due quarter è previsto in crescita per quanto riguarda i volumi di investimento, con il rialzo dei tassi mitigato dall’effetto inflattivo sui canoni.
Il take-up registrato nei primi tre mesi del 2023 sul mercato direzionale di Milano ha quasi raggiunto 100.000 mq. Questo risultato, seppur in leggera contrazione dovuta anche alla minore superficie media delle operazioni, è positivo rispetto al numero di locazioni registrate, segno di una certa vitalità del mercato. Un dato da sottolineare nel corso del trimestre riguarda il mercato di Roma, dove l’assorbimento di spazi direzionali ha eguagliato quello di Milano, segnando una crescita del 69% rispetto all’anno precedente anche grazie a un’operazione di grandi dimensioni nel distretto dell’Eur. Per entrambi i mercati, si è confermata la forte preferenza dei tenant verso spazi di grado A/A+, che rappresentano il 75% e l’80% del volume assorbito rispettivamente a Milano e Roma. I canoni prime dei due mercati sono rimasti costanti nel corso del primo trimestre 2023, attestandosi a 700 €/mq/anno a Milano e a 540 €/mq/anno a Roma.
Nel Q1 2023 i volumi relativi al settore Hospitality si dimostrano in calo sia rispetto al quarter precedente, che allo stesso periodo del 2022, per un totale di circa 125 milioni di euro, principalmente distribuiti in deal di size medio-piccole. Il settore Retail invece, in particolar modo out of town, ha registrato volumi di investimenti in ulteriore calo, pari a circa 39 milioni di euro.
Infine, il settore degli Alternative totalizza investimenti complessivi per 222 milioni di euro, rappresentati per lo più da importanti deal che riguardano aree in fase di sviluppo e strutture sanitarie.
“Sebbene il mercato stia attraversando un periodo di incertezza, nel primo trimestre del 2023 i fondamentali rimangono solidi – ha dichiarato Giuseppe Amitrano, Ceo e Founder di Dils – e la domanda di immobili di qualità si mantiene vivace in tutte le asset class. Riteniamo che il superamento dell’attuale fase sia possibile solo adottando una prospettiva di lungo periodo, che prenda in considerazione i principali driver di innovazione dei prossimi 10 anni. Il primo è senza dubbio la transizione green, così necessaria in un Paese come il nostro con lo stock immobiliare tra i più obsoleti d’Europa, e la cui riqualificazione, sulla spinta delle recenti direttive europee, trasformerà l’intero processo di ammodernamento in un’imperdibile opportunità di riposizionamento, per l’intero settore come per l’Italia stessa. La seconda è la rielaborazione della rigida distinzione tra asset class attraverso l’introduzione di nuovi format: l’ibridazione degli spazi, infatti, renderà possibile immaginare e realizzare nuovi luoghi di lavoro, di studio, di vita, che offrano benefici concreti a tutti gli stakeholders quali tenant, comunità e ambiente. Consideriamo l’innovazione nel settore immobiliare come un moltiplicatore di valore per tutto il territorio, non solo in termini economici, ma anche geografici – con la creazione di nuove centralità e la riscoperta di location ad alto potenziale – e soprattutto sociali – grazie alle ricadute positive sulla qualità della vita degli abitanti delle città e dei quartieri che le compongono”.
