Simone Pinoli, Project and Sustainability Manager Italia di Covivio: “Dopo Symbiosis, pronti con la rigenerazione dello scalo di Porta Romana per le Olimpiadi 2026“
(Rinnovabili.it) – A pochi chilometri dal centro di Milano, nell’ex- Scalo ferroviario di Porta Romana, sta prendendo forma un nuovo distretto cittadino, pronto a traghettare la metropoli in un futuro degno di una smart city inclusiva. Parte integrante della trasformazione è il Business District Symbiosis, sviluppato da Covivio per trasformare un brano di città con prevalente vocazione industriale in un nuovo polo attrattore di innovazione e qualità. Gestore immobiliare tra i più importanti sul territorio nazionale, con particolare interesse per il panorama milanese, Covivio mette la persona al centro dei progetti, unendo al contempo efficienza energetica, rispetto per il contesto ed inclusione.
Ne abbiamo parlato con Simone Pinoli, Project and Sustainability Manager Italia di Covivio, che in questo interessante scambio di battute ha saputo anticipare il futuro del green building cuore pulsante delle smart cities di domani.
Perché è stato scelto questo brano di città per l’intervento? In che modo il progetto Symbiosis interagisce con il contesto?
Simone Pinoli: Symbiosis è un importante intervento di rigenerazione urbana di oltre 130mila mq situato a sud di Porta Romana, a Milano. Il nuovo polo urbano mixed use sviluppato da Covivio su masterplan dello studio di architettura Antonio Citterio Patricia Viel comprende cinque immobili prevalentemente a uso ufficio e una sede dell’ICS International School.
La vocazione industriale e produttiva dell’area, il suo posizionarsi al centro di un quartiere creativo e in evoluzione, caratterizzato dalla presenza di showroom, musei, università, centri di ricerca e destinazioni internazionali come Fondazione Prada e Talent Garden, insieme alla possibilità di sviluppo su scala di quartiere sono stati gli elementi che hanno guidato la decisione di Covivio di scommettere su questo brano di città.
Fastweb, Snam, Moncler, LVMH P&C Italia, Amplifon, Boehringer Ingelheim, Mars Group e Fratelli Orsero lo hanno scelto come sede per i propri headquarter e uffici.
Il principio che ha guidato la mano dei progettisti di Symbiosis si è rifatto all’idea di “compenetrazione di elementi diversi che convivono in un’armoniosa relazione” così come interpretato da Pamela Diamante, artista emergente cui Covivio ha commissionato nel 2022 l’opera site-specific Altra Natura, installata nella corte del Building D di Symbiosis, e fruibile da parte di tutti: tenant, cittadini e curiosi.
Gli spazi di lavoro respirano attraverso le ampie vetrate a tutta altezza, una contaminazione di ambienti che crea l’habitat ideale per la collaborazione e lo sviluppo di nuove idee.
Gli attacchi a terra sono spazi pubblici che mirano a diventare un riferimento per la comunità del quartiere creando una dimensione che accoglie in modo integrato lavoro e tempo libero.
Quali soluzioni tecnologiche, costruttive impiantistiche sono state adottate per garantire i livelli di efficienza e risparmio raggiunti?
Simone Pinoli: Gli elevati standard tecnologici ed impiantistici dello sviluppo Symbiosis hanno permesso di ottenere la classe energetica A3 e la premialità prevista dal decreto “rinnovabili” pari al 5% di volumetria aggiuntiva a fronte di un incremento maggiore del 30% del fabbisogno energetico mediante fonti rinnovabili.
Gli edifici sono tutti full electric e la gestione di Covivio è a zero CO2 prodotta in quanto viene acquistata solo energia certificate green. Gli edifici sviluppati hanno una copertura da fonte rinnovabile totale di circa il 70%.
Le tecnologie costruttive e impiantistiche che hanno permesso questo risultato sono diverse. Oltre a Gruppi polivalenti ad elevate prestazioni, offriamo una climatizzazione degli uffici efficiente.
Gli edifici sono serviti da una rete di distribuzione a 4 tubi che garantisce la possibilità di riscaldare e raffrescare i diversi ambienti in contemporanea durante tutti i periodi dell’anno. I locali a destinazione uffici sono dotati di ventilconvettori disposti seguendo la modularità dell’edificio per garantire la massima flessibilità futura.
La ventilazione meccanica controllata garantita da UTA per il trattamento dell’aria primaria garantisce il rinnovo dell’aria ambiente e controllo dell’umidità relativa. Le unità inoltre sono in grado di funzionare in modalità free-cooling provvedendo un raffrescamento gratuito degli ambienti quando le condizioni esterne lo permettono.
L’impianto fotovoltaico è superiore al 30% rispetto al minimo previsto dalla legge.
Per assicurare il risparmio idrico la rete duale a servizio delle cassette di risciacquo wc e la rete impianti di innaffiamento aree verdi esterna sono attestate su vasche di raccolta, alimentate sia dalla rete di drenaggio che dalle acque di precipitazione, riducendo sensibilmente l’utilizzo dell’acqua dell’acquedotto.
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Il comparto Symbiosis è in linea con l’obiettivo, che Covivio si è posto in Italia, di contenere il consumo dell’acqua sotto 1mc a mq.
L’intero complesso persegue la certificazione LEED a punteggio Platino. Il Building D e le attuali operazioni in sviluppo perseguono inoltre la certificazione WELL.
Sono quindi garantiti tutti i requisiti di comfort ambientale, illuminazione naturale, possibilità di vista esterna, qualità dell’aria, abbattimento dei particolati e comfort acustico, caratteristiche che nel Building D e nei nuovi sviluppi saranno oggetto di verifica e validazione in campo da parte dell’ente certificatore.
C’è spazio per la mobilità elettrica?
Simone Pinoli: Le autorimesse sono dotate di colonnine di ricarica per auto elettriche. L’obiettivo previsto nei nuovi interventi è aumentare a minimo il 50% i posti auto elettrica. Gli spazi esterni sono attrezzati con rastrelliere bike sharing elettrico.
Per la costruzione degli edifici del Distretto si è prestata attenzione anche alla provenienza dei materiali da costruzione utilizzati, alla CO2 incorporata e quella operativa, alla qualità del materiale ed alla salubrità per gli occupanti?
Simone Pinoli: Le certificazioni LEED e WELL impongono un’attenzione specifica nella scelta dei materiali, nel calcolo della LCA e nella gestione dei rifiuti in fase di costruzione. Il 100% del legno che abbiamo adoperato nello sviluppo di Symbiosis è certificato. Più del 30% del contenuto di materiale è riciclato. Abbiamo utilizzato materiali certificati – con valori superiori agli standard LEED – e low emitting per pitture, rivestimenti interni, adesivi e sigillanti, pavimentazioni legno composito, rivestimenti pareti e soffitti, isolamenti termici e acustici. Infine, abbiamo riciclato quasi il 100% dei rifiuti prodotti in cantiere. Nello sviluppo del Building D abbiamo raggiunto una riduzione del 13% dell’impatto ambientale “global warming”.
Passiamo al Building D. L’innovazione nelle soluzioni scelte per la distribuzione degli spazi di lavoro, la flessibilità, il co-working, spazi relax, in che modo si differenziano rispetto ad un edificio per uffici più convenzionale?
Simone Pinoli: Oggi la richiesta dei nostri clienti è sempre più orientata verso spazi uffici flessibili, progettati includendo ambienti e servizi provenienti dal living e dall’hospitality, in grado di creare un’experience come nel retail e finalizzati in primis al benessere degli utenti. Quelle che rappresentano le feature tipiche di spazi di lavoro condivisi sono oggi un must anche negli uffici tradizionali.
Gli uffici di nuova generazione realizzati da Covivio rispettano i più elevati standard del Gruppo e riescono a soddisfare le mutevoli esigenze di mercato anche grazie al mix di competenze e know how che abbiamo maturato a livello internazionale, in ambito hotellerie e residenziale. Flessibilità degli spazi e servizi avanzati sono funzionali al benessere degli occupanti e consentono loro di esprimere nel modo più efficace la propria cultura aziendale, anche in funzione dell’attrazione di nuovi talenti.
Quali prestazioni energetiche ha raggiunto il Building D e grazie a quali soluzioni le ha raggiunte?
Simone Pinoli: Il Building D ha certificazione energetica A3. La fornitura di energia elettrica 100% da fonte rinnovabile certificata delle parti comuni e degli impianti comuni a servizio dell’immobile avviene in media tensione.
L’impianto di climatizzazione invernale ed estivo è di tipo misto (aria primaria e ventilconvettori) per le unità immobiliari a destinazione d’uso ufficio e per le lobby. Per il prelievo di acqua di falda, che alimenta la centrale termofrigorifera con resa diretta in roggia, è stato realizzato un sistema di 6 pozzi. I fluidi energetici, ovvero l’acqua calda e refrigerata, sono prodotti tramite una macchina polivalente e due pompe di calore del tipo acqua/acqua, gestite da un sistema elettronico centralizzato interfacciato con il sistema di supervisione (BMS). Tutta la produzione dei fluidi caldi e freddi è contabilizzata così come l’energia termica e frigorifera delle singole unità oggetto di locazione.
Il trattamento d’aria degli uffici e parti comuni avviene tramite 6 unità per il trattamento d’aria UTA, posizionate in copertura. Sono inoltre previste ulteriori unità a servizio dei locali commerciali presenti al piano terra. Per tutte le unità di trattamento d’aria la contabilizzazione dei fluidi caldi e freddi avviene mediante contatori diretti di energia.
L’impianto di produzione ACS è caratterizzato dalla presenza di 2 pompe di calore, di cui una di riserva, che utilizzano quale fonte energetica il fluido termico prodotto dalla macchina polivalente e dalle pompe di calore poste in copertura. Nel periodo estivo, il caldo necessario al funzionamento delle pompe di calore per la produzione di ACS viene recuperato “gratuitamente” come fluido di condensazione smaltito per la produzione del fluido freddo necessario alla climatizzazione estiva degli ambienti.
Il sistema di impianto idrico sanitario prevede vasche di laminazione di acqua meteorica duale per WC, alimentata dall’acquedotto solo in caso di emergenza per mancanza di pioggia.
Anche l’alimentazione della rete di innaffiamento delle aree a verde esterne è attestata su vasche di raccolta delle acque meteoriche. Ogni utenza ed ogni sistema idraulico comune sono dotati di contatore (contalitri) su ognuna delle derivazioni.
Progetti futuri di Covivio nel panorama immobiliare milanese?
Simone Pinoli: Dopo Symbiosis il progetto di sviluppo più importante per Covivio è senza dubbio quello che ci vede impegnati con Coima e Prada nella rigenerazione dello scalo di Porta Romana. In occasione delle Olimpiadi 2026 l’area ospiterà il Villaggio Olimpico che sarà sviluppato secondo i requisiti NZEB (Nearly Zero Energy Building).
Un progetto ambizioso in cui Covivio è chiamato a realizzare 70mila mq di uffici, nel quadrante est dello Scalo.
Un altro intervento di particolare rilevanza strategica per Covivio è rappresentato da Corte Italia, un immobile a uso uffici di 13mila mq nel cuore del CBD di Milano in fase di riqualificazione e che punta a ottenere le certificazioni Wiredscore Gold, WELL Bronze e LEED Platinum, già pre-locato a un singolo tenant, in consegna nel 2024.
Siamo impegnati anche nel completamento di The Sign, l’innovativo business district nato dal recupero dell’ex Fonderia Vedani, a sud-ovest di Milano, i cui nuovi edifici sono già stati locati a multinazionali di primo piano come AON e NTT Data. Sull’area stiamo sviluppando un quarto building, 13.000 mq su 9 piani fuori terra, che ospiterà il nuovo headquarter di L’Oréal Italia a partire dal 2024. Il nostro intervento di riqualificazione di The Sign non si è limitato alla sola ex Fonderia, ma ha previsto anche la realizzazione di viali alberati, nuovi impianti di illuminazione, piste ciclabili e nuovi manti stradali.
Sempre nel capoluogo lombardo abbiamo in portafoglio circa una cinquantina di immobili cielo-terra nel pieno centro della città che progressivamente ristrutturiamo e adeguiamo alla domanda del mercato.