Matteo Minardi, Ardian Italia: “Da sempre investiamo nella rigenerazione e nella riqualificazione storica. Il nostro obiettivo è migliorare l’esperienza di vita chi abita questi edifici e di chi vive il contorno urbano”
(Rinnovabili.it) – Mentre Roma combatte a suon di meraviglie storiche per riportare dopo 80 anni l’Expo 2030 nella capitale, c’è un’altra città italiana già vincitrice dell’Esposizione Universale 2015, impegnata in una maxi rigenerazione urbana a tutto tondo. Stiamo parlando di Milano, attuale punto di riferimento nevralgico per i grandi investitori immobiliari nazionali ed internazionali. In questo crogiolo di innovazione e creatività grande spazio è riservato alla riqualificazione storica sostenibile degli importanti edifici che arricchiscono il panorama meneghino. Un esempio concreto della volontà di trasformare l’esistente e restituire alla città quartieri fino ad oggi trascurati è senza dubbio l’intervento avviato da Ardian, colosso del real estate, nell’edificio di via Santa Margherita 11.
L’intervento affidato ad Asti Architetti, ha permesso di riqualificare un Palazzo storico dell’Ottocento, estendendo però la riqualificazione in chiave green all’intero brano di città circostante, intervento non insolito per Ardian.
“Ardian da sempre investe nella rigenerazione urbana e nella riqualificazione storica di immobili esistenti. A differenza di altri player ci siamo concentrati sulla trasformazione degli edifici storici puntando prima di tutto a raggiungere importanti standard di sostenibilità ed efficienza”, commenta Matteo Minardi, Head of Real Estate Italy Ardian, intervistato da Rinnovabili.it sull’importante intervento di rigenerazione urbana.
“Anche negli anni passati, quando i concetti di ESG legati agli edifici non erano quantificati, ma unicamente legati alle certificazioni, Ardian ha cercato di inserire negli immobili una serie di caratteristiche che fossero sia di sostenibilità energetica, che legate alla socialità. Nei nostri interventi l’obiettivo è esattamente quello di migliorare l’esperienza di vita di chi fruisce direttamente di questi immobili e, allo stesso tempo, migliorare il contorno e il contesto nel quale si inseriscono.
Costruire immobili che poi un domani possano inserirsi nella “città dei 15 minuti” ovvero una città interconnessa, che agevoli i servizi ed i collegamenti, abbattendo al contempo le emissioni e migliorando soprattutto la qualità della vita di chi la abita”.
E per raggiungere questo obiettivo che strategie adottate?
Matteo Minardi: “Quello che cerchiamo di fare è dotare gli immobili di una serie di servizi ed amenities che consentano all’utilizzatore di spostarsi di meno trovando all’interno del proprio building ciò che cerca. Vengono creati degli spazi fruibili in tutti i momenti del giorno, ad esempio aree per la pausa pranzo, per un incontro informale. Talvolta inseriamo negli edifici delle fitness room, delle aree di coworking, insomma servizi che consentono a chi vive gli spazi di ottimizzare il proprio tempo non obbligando a riversarsi in strada nelle ore di punta, congestionando il traffico o perdendo tempo negli spostamenti. Consumare un pasto sostenibile in ufficio e in un contesto protetto”.
“Il passo successivo nelle nostre riqualificazioni storiche sono gli aspetti digitali. Le infrastrutture che installiamo negli edifici permettono prima di tutto un miglioramento delle performance energetiche. Oggi attraverso i digital twin associati all’intelligenza Artificiale è possibile, in maniera predittiva, gestire al meglio un immobile, migliorando i consumi e minimizzando le emissioni.
Allo stesso tempo le infrastrutture digitali possono essere legate ad un applicativo, banalmente un’App che facilita la gestione della struttura da parte dell’azienda con la raccolta delle informazioni indispensabili, quali ad esempio il numero di presenza, le modalità di utilizzo degli spazi, i consumi in tempo reale. Lo stesso applicativo va anche a beneficio dei dipendenti che velocizzano in questo modo molte operazioni quotidiane interne, come ad esempio la prenotazione di un desk o di una sala riunioni, ma anche la lezione di yoga nella fitness room o la prenotazione al ristorante”. “Questo è ciò che si fa dal punto di vista “S” dell’ESG, l’aspetto social”.
Dal punto di vista energetico l’immobile di via Santa Margherita 11 ha puntato ai più elevati standard di progettazione raggiungendo addirittura certificazioni come la LEED Platinum, BREEAM Very Good e WELL Bronze. Come siete riusciti in questa impresa?
“Essendo un immobile storico non abbiamo potuto intervenire con una riqualificazione profonda cambiando la facciata, ma nei limiti della storicità dell’edificio abbiamo cercato di spingere al massimo quelle che sono le componenti di performance. Abbiamo fatto dei pozzi geotermici che attraverso l’acqua di falda, consentono di riscaldare e raffrescare gli ambienti in maniera sostenibile con una grossa riduzione nei consumi energetici. Abbiamo installato anche una serie di pannelli fotovoltaici sulle falde del tetto del cortile interno, ovviamente in numero limitato allo spazio a disposizione in copertura nel rispetto dei vincoli di facciata. Ardian ha poi cercato di aumentare quanto più possibile le fonti rinnovabili associandole ad una serie di impianti nuovi di ultima generazione, molto più efficienti. Contemporaneamente anche l’involucro interno è stato migliorato, aumentando l’isolamento termico e sostituendo gli infissi.
Tutto questo ha permesso ad un edificio di inizio Ottocento di ottenere molteplici certificazioni, raggiungendo una riduzione di quasi un terzo dei consumi rispetto all’edificio originario, ed allineandosi in termini di emissioni ai target del Trattato di Parigi.
Non ultimo quello che Ardian cerca di fare è ingaggiare l’utente finale, il tenant, in un impegno virtuoso nell’uso degli spazi. Sottoscrivendo il contratto di locazione “green” entrambe le parti, ovvero il locatore ed il conduttore, si impegnano ad un utilizzo sostenibile degli spazi minimizzando i consumi. Nel caso dell’immobile di via Santa Margherita il tenant ci fornisce inoltre tutti i dati necessari per gestire al meglio i consumi, permettendoci di aiutarlo a migliorare le performance dell’edificio in tempo reale. Un approccio fondamentale quest’ultimo perché permette di coinvolgere il proprietario della struttura nell’efficientamento. Possiamo fare edifici super performanti, ma se poi l’utilizzatore spreca energia, il lavoro è assolutamente inutile”.
Allargando la scala ed osservando il quartiere nel quale si inserisce la riqualificazione storica dell’immobile, quali saranno gli interventi che trasformeranno questo brano di città?
M.M. – “Parallelamente alla riqualificazione storica sostenibile dell’immobile di via Santa Margherita 11 ci siamo domandati in che modo avremmo potuto migliorare il contesto urbano, restituendo alla città un “pezzo” di territorio fino a quel momento poco valorizzato. E’ questo il caso di Piazza Ferrari, da sempre considerata il salotto buono della città di Milano, ma che ad oggi purtroppo è diventata invivibile e abbandonata per l’eccessivo traffico e la mancanza di pianificazione degli spazi. Il progetto di Ardian permetterà di pedonalizzare la piazza e ripavimentarla, raddoppiando i marciapiedi e migliorando l’accessibilità a via Santa Margherita da piazza della Scala fino a Piazzale Cordusio, andando a collegarsi al maxi intervento di rigenerazione urbana previsto per quest’area.
Abbiamo stimato che i flussi di persone che ad oggi percorrono questi luoghi si attestano attorno ai 2 milioni, grazie al nostro intervento si passerà ad un flusso di 4-4,5 milioni di persone. In questo modo a beneficiare dell’intervento non saranno solo gli utenti dell’edificio, ma l’intero quartiere, le attività commerciali. Rendiamo più accessibile un’area della città che fino a poco prima era invivibile”.
Quanto contano i criteri ESG nell’attuale mercato del real estate anche in un’ottica di vendita futura?
M.M. – “Sempre di più l’attenzione degli utilizzatori finali va verso criteri sostenibili, le aziende stesse devono soddisfare criteri ESG. Di conseguenza la domanda di mercato si sta focalizzando su questo tipo di prodotto che però è abbastanza carente sui mercati nei quali operiamo. Milano stessa nonostante sia cambiata molto, ha ancora uno stock immobiliare vecchio. Lo stesso vale in un’ottica di vendita futura perché allineandosi alle regolamentazioni ESG nazionali ed internazionali l’immobile avrà delle potenzialità in più, al di là del valore sarà sicuramente più facile venderlo senza subire pesanti sconti”.
Può svelarci qualche obiettivo futuro, i prossimi interventi che vedranno protagonista Ardian?
M.M. – “Ad oggi abbiamo una serie di iniziative davvero importanti sulla città di Milano. A breve verrà consegnato al tenant Satispay un edificio in Piazza Fidia che a livello di sostenibilità è considerabile tra i più all’avanguardia a livello europeo. Un edificio quasi a Zero Emissioni con una componente di fonti rinnovabili molto elevata. Inoltre stiamo portando avanti un intervento in zona Porta Nuova per trasformare un edificio da poco acquistato grazie ad un concorso di progettazione nel nostro cavallo di battaglia nell’efficienza e nella sostenibilità. Continueremo ad essere presenti sul territorio italiano con lo stesso approccio di valorizzazione di edifici esistenti”.