Ma cosa accadrà nei prossimi anni? Il Report ipotizza 3 possibili scenari
(Rinnovabili.it) – Un incremento medio sui costi netti del 25%. E’ questo il dato allarmante che emerge dall’ultimo Construction Cost Report 2022 elaborato da GAD Studio sui rincari in edilizia.
Nel calcolo per altro sono escluse le rivalutazioni delle spese generali e utili d’impresa che, come sottolineato da Gianpiero Aresi, Ad di Gad, sono un fattore non trascurabile.
Un incremento che va ad incidere indistintamente sulle nuove costruzioni e sulle ristrutturazioni, agendo pesantemente sui ritardi nei cronoprogrammi e nello sforamento dei budget.
La percentuale è il risultato di un algoritmo appositamente elaborato da Gad per determinare i costi di costruzione e far fronte alle sempre maggiori richieste di rivalutazione del budget e del piano gestione costi. Insomma, il punto dolente di molti dei progetti del PNRR e per il quale da tempo si cerca una soluzione di facile gestione per il ricalcolo delle spese complessive e delle eventuali compensazioni.
Secondo lo studio, in Italia si contano più di un migliaio di progetti in essere tutti sopra i 10 milioni, di cui il 45% sono ristrutturazioni, il 25% sostituzioni edilizie ed il 30% nuova costruzione. Di questi, come sottolinea Arese, almeno il 50% rimane fermo “ai blocchi di partenza” a causa dei rincari dell’edilizia e dello stress legato ai materiali.
A influenzare i tempi di realizzazione delle opere sono i rallentamenti in fase progettuale che mediamente raddoppiano. Ma anche in fase di gara i tempi non aiutano, con procedure spesso troppo lunghe tanto da far lievitare i costi dell’intervento.
Nel conteggio finale, secondo il report di GAD, influiscono in negativo i costi delle materie prime, il rincaro e la carenza della manodopera, i noli, i costi indiretti e le spese generali. Tuttavia è bene chiarire che non è l’aumento di una singola voce a determinare il rincaro, ma la modalità con cui quella vice incide sul totale.
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Entrando nel dettaglio il report fissa ad un +15% i rincari in edilizia per ferro e acciaio, con causa principale dovuta alla guerra in Ucraina ed ai prezzi energetici. Seguono aumenti anche per calcestruzzo e cemento, cresciuti del 59% anche per il costo dei diritti di emissione che le imprese devono pagare per la produzione. Coibenti in lana di roccia (+15%) e polistirene (+20%) devono il loro incremento all’aumento del prezzo del petrolio.
Il legno si attesta ad un + 11%, mentre il vetro raggiunge i + 38%. Il costo energetico incide in negativo anche sulla produzione del laterizio, i cui costi sono lievitati del 20%.
Manodopera, noli e trasporto sono le altre voci che si aggiungono al calcolo complessivo
“Le statistiche ufficiali riportano una crescita media del costo orario di circa il 5%, negli ultimi 2 anni, pari ad una crescita del 60% superiore rispetto a quella rilevata nel biennio precedente”, si legge nel Report. Per i noli e il trasporto la Camera di Commercio di Milano parla di un +20% di crescita dell’ultimo anno circa per le attività caratterizzate dall’utilizzo di mezzi di cantiere come i movimenti terra, di circa il 10% per le attività di palificazione e del 15% per la realizzazione di opere strutturali. Un problema non irrilevante dell’ultimo anno è la carenza di ponteggi alla luce della domanda del Superbonus, che ha trasformato questa merce in un elemento raro e prezioso.
“Analizzando un’area di facciata di 100 m2 per 6 mesi di noleggio, si ottiene che il costo complessivo del ponteggio, includendo, montaggio e smontaggio, secondo il Prezzario della Regione Lombardia, passa da 24 €/ m2 di inizio 2020 a 37 €/m2 attuali, con un incremento percentuale del +54%”, sottolinea il report. Una cifra tutt’altro che irrilevante.
Cosa accadrà nei prossimi anni?
Alla domanda ovviamente nemmeno GAD è in grado di dare una risposta precisa. Tuttavia il report prova, “con rigoroso approccio matematico” a dare risposta certa analizzando tre possibili scenari futuri.
SCENARIO 1: I prezzi continueranno a salire
Se l’inflazione dovesse continuare di questo passo ci troveremmo davanti “all’insostenibilità dei costi di costruzione, portando quasi certamente ad un rallentamento, se non una brusca frenata, allo sviluppo immobiliare”. Nel giro di qualche anno si vedrebbero gli effetti sulla riduzione della domanda ed il conseguente riallineamento dei prezzi. Uno scenario con molte vittime insomma.
SCENARIO 2: I prezzi si assesteranno sui valori attuali
Termina il conflitto in Ucraina e le misure politiche e bancarie ottengono il rallentamento dell’inflazione. “Ci potremmo trovare davanti un sostanziale allineamento dei prezzi di costruzione ai valori attuali. In questo scenario è possibile pensare che i progetti messi in pista negli anni scorsi verranno ripensati, ma che i nuovi progetti adegueranno potenziali ricavi e strategie di sviluppo ai nuovi valori, generando così la possibilità di programmare nuovamente”. Sarà però necessario abbandonare le strategie costruittive a cui siamo abituati soprattutto noi italiani come gli appalti al General Contractor, andando verso Open Book, Cost + Fee o appalti scorporati.
SCENARIO 3: I prezzi caleranno ritornando ai valori pre-crisi
Lo scenario più ottimistico, ma anche il meno probabile. “Magari alcuni prezzi possono aver vissuto un exploit e potranno riabbassarsi, ma gli ultimi due anni hanno scoperchiato un vaso di Pandora, che non potrà essere ri-contenuto. In questo caso la scelta di modificare strategia di appalto potrebbe non essere una necessità, ma un’opportunità con un possibile guadagno dalla riduzione dei prezzi”.
La soluzione proposta dal Construction Cost Report 2022
Per il team di esperti che ha analizzato la situazione dei rincari in edilizia, la soluzione è racchiusa in una sola parola: efficientare i processi. Sfruttare la digitalizzazione per gestire al meglio tutte le fasi, puntando molto sull0’industrializzazione dei processi per ridurre gli sprechi nel breve periodo.
Scarica il Report completo.