(Rinnovabili.it) – Politiche nazionali discontinue, nuovi obiettivi comunitari di riduzione dei consumi, regolamento sulla tassonomia dell’UE, ma anche difficoltà economiche e trend di mercato che oggi spingono su innovazione e digitalizzazione. Il settore immobiliare italiano si trova di fronte ad un profondo cambiamento, diviso fra la necessità di allinearsi alla transizione ecologica in corso e quella di fronteggiare un numero crescente di sfide. Questa trasformazione, i suoi problemi ma soprattutto le sue opportunità sono stati il centro del convegno “I nuovi Driver del Real Estate” organizzato dal quotidiano Rinnovabili.it all’interno di Smart Building Expo 2023, con il patrocinio del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, del CNAPPC (Consiglio Nazionale Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori) e di RSE, Ricerca sul Sistema Energetico. L’evento fa parte dell’agenda di approfondimenti che annualmente Rinnovabili.it promuove su temi caldi dello sviluppo sostenibile, dall’agrifood all’energia. Un carosello di appuntamenti in cui l’edilizia ha posto d’onore, soprattutto alla luce del ruolo che può svolgere all’interno del percorso di decarbonizzazione nazionale.
“Un settore pigro fino a qualche anno – ricorda Mauro Spagnolo, direttore di Rinnovabili.it in apertura della conferenza – ma che oggi sta mostrando un indice di trasformazione verso nuovi obiettivi particolarmente rapido. Al punto da superare altri comparti come, ad esempio, quello della mobilità”. L’accelerazione in corso, spiega Spagnolo, è legata ad una nuova consapevolezza ambientale ma anche alle rinnovate norme nazionali – PNIEC in primis – ed europee che impongono agli edifici precisi target in materia di consumi energetici ed emissioni. “Abbiamo una road map particolarmente virtuosa che chiede risultati concreti per il 2030, fino ad arrivare al 2050 con edifici a emissioni zero”. Ma sul mercato immobiliare oggi pensano anche altri fattori, dai criteri ESG, divenuti l’elemento discriminante nella selezione degli investimenti, alle nuove istanze di digitalizzazione e automazione. “La pandemia in pochissimi mesi ha trasformato l’identità dell’edificio, convertendolo in un contenitore flessibile di attività”, ha aggiunto il direttore di Rinnovabili.it.
“Il settore Real Estate e Building ha un ruolo fondamentale nel PNIEC perchè è da qui che passa l’efficienza energetica”, ha sottolineato Franco Cotana, AD di RSE, spiegando come presso il Ministero dell’Ambiente siano stati istituiti tre Tavoli tecnici proprio per valutare il parco edilizio nazionale, le tecnologie e le buone pratiche, e gli impatti sull’energia e sull’economia. “Questi tre tavoli stanno valutando con tutti gli stakeholder lo scenario dell’edilizia nei prossimi anni”. In questo campo RSE sta svolgendo un lavoro essenziale in termini di sperimentazione. A Piacenza ha realizzato una casa laboratorio dove testare nuove soluzioni impiantistiche per la climatizzazione e i consumi finali in edifici intelligenti e NZEB. Una casa tutta elettrica che consente di raccogliere ed elaborare dati utili per tracciare la direzione dell’innovazione. Qui si ricicla l’acqua di scarto mentre un termostato intelligente, ideato da RSE, interagisce con gli elettrodomestici e le pompe di calore installate, per garantire un soddisfacente livello di comfort. L’obiettivo del progetto? Trasmettere due messaggi: “si può fare” e “cosa fare”, dando prova concreta della realizzabilità. E informazioni utili su come sia meglio procedere.
Dall’innovazione sperimentata a quella fatta e finita. Il convegno ha portato sul palco realtà aziendali che attraverso tecnologie intelligenti e un approccio mirato stanno già aiutando il comparto a viaggiare sui binari della sostenibilità. Realtà come Schneider Electric, leader nella trasformazione digitale della gestione dell’energia e dell’automazione. L’azienda crede fortemente nella sostenibilità come investimento per massimizzare il valore degli asset. “Noi crediamo che siano tre gli assi su cui operare se veramente vogliamo fare qualcosa di concreto: decarbonizzare, digitalizzare e poi cercare di amplificare al massimo i risultati”, ha dichiarato Francesco Rossi, Real Estate Manager di Schneider Electric. “L’obiettivo finale è abbassare le emissioni di CO2, il consumo specifico per metro quadro e il tempo di ritorno dell’investimento”.
Schneider Electric oggi aiuta i professionisti del comparto a garantire che i loro immobili siano sicuri, salubri, resilienti ed iper efficienti. “La nostra idea è quella di un edificio incentrato sulle persone”, spiega Rossi. Per farlo la società ha messo a punto soluzioni di automazione e gestione degli edifici innovative, flessibili e scalabili che consentono di risparmiare energie, incrementare la produttività e garantire il comfort. “Supportiamo il mercato attraverso una piattaforma che va a prendere una serie di informazioni essenziali”, a partire dai sistemi di sicurezza e cybersicurezza, passando per la gestione dei consumi e dell’autoproduzione. “E attraverso prodotti navitamente connettibili”, innovativi, privi di sostanze tossiche, costruiti con materiale riciclato.
Non solo. L’azienda aiuta il settore immobiliare anche a rispettare i criteri ESG e rendersi conforme alla tassonomia europea per gli investimenti. I sistemi di Building Automation e i BACS (Building Automation and Control Systems) vanno, infatti, ad influire direttamente sul criterio ambientale dell’ESG. Elementi essenziali anche alla luce della Direttiva europea EPBD di prossimo aggiornamento, meglio nota come Direttiva Case Green. Da gennaio 2025, infatti, tutti gli immobili con potenza impegnata HVAC superiore a 290 kW dovranno obbligatoriamente dotarsi di un BACS almeno di classe “B”. “Ma già oggi – aggiunge Rossi – facendo una riqualificazione di primo livello si è obbligati a realizzare un sistema di Building Automation di classe B”.
I riflettori si sono quindi spostati sull’impatto degli Home Energy Management System (HEMS) nel mercato italiano grazie all’intervento Fabio Gualandri, B.R. Italia, eQ-3 AG Homematic IP. Il termine HEMS descrive in generale tutti quei sistemi intelligenti di gestione dell’energia dell’abitazione: dai termostati smart ai sensori di presenza, dai regolatori del riscaldamento a pavimento alle prese di commutazione-misurazione. “La normativa di riferimento in questo settore è la Smart Readiness Indicators (SRI), cioè l’implementazione delle tecnologie ITC nel comparto energetico”, ha spiegato Gualandri . Si tratta di uno degli strumenti più importanti introdotti dall’ultima revisione della Direttiva EPBD ed è un indice unico per il calcolo del “livello di intelligenza” di un edificio. L’SRI mira ad aumentare la consapevolezza degli utenti finali, ma anche di immobiliaristi e costruttori, sui vantaggi delle tecnologie smart.
Peccato che in Italia la diffusione degli Home Energy Management System sia ancora minima. Il Belpaese, sottolinea Gualandri, “è l’ultimo tra i grandi player europei, con una spesa media di 13 euro per persona. In altre parole ci si compra uno smart speaker e basta”. Il trend mostra dati in relativa ascesa ma persistono due grandi problemi di fondo. “Innanzitutto il 42% delle imprese segnalano difficoltà ad assumere collaboratori con capacità tecnologiche, i cosiddetti smart installer. Nessuno sa come trattare gli oggetti intelligenti”. Ma scarse competenze si evidenziano anche da parte degli utenti finali. “C’è una difficoltà a trasmettere gli Home Energy Management System come dei sistemi completi, che permettono un risparmio energetico in tutta la casa”. A ciò si aggiungono fattori collaterali ma non meno importanti: la mancanza di ricerche accademiche sulle potenzialità puntuali di risparmio, le preoccupazioni per la privacy, la poca interoperabilità tra marchi.
Eppure se solo il 20% della popolazione italiana implementasse banalmente un sistema con termostati intelligenti, basterebbe per garantire obiettivi di efficienza energetica importanti. In aiuto arriva proprio eQ-3 con Homematic IP, oggi marchio leader in Germania. Come? Attraverso soluzioni HEMS facili e veloci da installare, aperte, caratterizzate da flessibilità, sicure e a prova d’errore.
Le tecnologie di efficientamento e retrofit sono le vere protagoniste di questi anni ma come ha ricordato Francesco Miceli, Presidente CNAPPC la nuova ondata di sostenibilità “non può limitarsi ad un intervento specifico a livello di edificio“. Deve piuttosto “prendere in considerazione i sistemi urbani”, integrando anche le reti, il tema dei rifiuti, della mobilità e dell’acqua in un’ottica di rigenerazione cittadina. “C’è una consapevolezza diffusa nella comunità degli architetti italiani di dover rivedere la propria cassetta degli attrezzi per confrontarsi con i nuovi scenari aperti nel mondo”, ha aggiunto Miceli. E la complessità odierna nella progettazione richiede all’architetto di conoscere e saper coordinare conoscenze diverse per raggiungere la vera qualità dell’abitare. Una qualità, sottolinea il Presidente del CNAPPC fatta non solo di tecnologia ed efficienza energetica ma anche qualità degli spazi e visione integrata.
La complessità affrontata da chi progetta non è inferiore a quella vissuta oggi da chi costruisce. Il panorama e le sfide affrontate dal segmento sono state ben rappresentate da Marco Dettori, vice Presidente ANCE, l’Associazione nazionale costruttori edili. Nel suo intervento Dettori ha evidenziato la grande incoerenza esistente oggi tra “obiettivi nazionali molto ambiziosi” e “l’impianto normativo che la politica mette a disposizione delle aziende per essere protagoniste di questo cambiamento”. Per Dettori non è possibile conciliare l’impegno del comparto con tutte quelle problematiche relative alla gestione del bilancio pubblico e alla gestione del vincolo “che in Italia sono uno dei più grossi problemi, in grado di complessa qualsiasi attività di trasformazione edilizia […] Il settore delle costruzioni ha bisogno di una politica stabile, in parallelo con quello che lo Stato decide annualmente di investire in bilancio per raggiungere gli obiettivi”. Servono “più organizzazione e più lungimiranza”.
In tema di efficientamento energetico e decarbonizzazione “le tecnologie [rinnovabili] che abbiamo possono andare bene per i prossimi 10 anni”, spiega Alberto Pinori, Presidente ANIE Rinnovabili, e la grande crescita del fotovoltaico domestico con accumulo ha dimostrato. Tuttavia anche lato FER il futuro appare incerto. Il problema principale? “Abbiamo avuto tutta una serie di problematiche che chiamiamo ‘stop and go’. Ci sono state molte normative in Italia, dai vari Conti Energia, che hanno permesso di avere un mercato che partiva benissimo sulle rinnovabili, per poi essere fermate”. E altre ritenute insostenibili, come il superbonus, che rischiano di produrre nuovi stop. Secondo Pinori il comparto ha oggi bisogno di alcuni elementi chiave sotto il profilo energetico. “Abbiamo bisogno ora di Comunità energetiche che darebbero vita all’autoconsumo collettivo dei condomini […], abbiamo bisogno di poter fare storage e di una programmazione normativa con limite temporale di almeno 5 anni”.
Matteo Minardi, Head of Real Estate Italy ARDIAN, ha portato sul palco l’esperienza di una realtà immobiliare, che ha investito in Italia oltre un miliardo di euro. “Da ormai 7 anni abbiamo iniziato a focalizzarci sempre di più su una trasformazione degli edifici con contenuti di sostenibilità sia energetica che sociale […] noi perseguiamo una strategia di decarbonizzazione da qui al 2050, in linea con le emissioni target del trattato di Parigi. Mirano a minimizzare le emissioni in fase di realizzazione – le famose embodied carbon – e anche quelle operative post ristrutturazione”. Con quali interventi? Lavorando sull’involucro, integrando fonti rinnovabili (fotovoltaico e geotermia a bassa entalpia), e con la digitalizzazione. E con materiali sostenibili in fase di costruzione. “La sostenibilità ha anche un motivo economico, perché anche se si investe di più si ricava di più”, attraendo maggiore liquidità e generando maggior valore