La pandemia e la guerra hanno aumentato la crisi immobiliare globale, uno studio del World Economic Forum suggerisce 5 politiche per scongiurare il peggio
Se non si interviene subito, a pagare il prezzo più caro nella crisi immobiliare saranno i più giovani
(Rinnovabili.it) – La pandemia da Covid 19 e la recente guerra in Ucraina hanno accelerato un processo che già era in atto: una profonda crisi immobiliare globale.
Un recente articolo pubblicato dal World Economic Forum scritto a due mani da Remy Raisner, Fondatore e CEO, The Raisner Group e Kalin Bracken Lead, Real Estate del WEF, prova a spiegarne i motivi, proponendo allo stesso tempo 5 potenziali soluzioni.
Il peso della pandemia e della guerra in Ucraina sul mondo immobiliare
“Il mondo stava già vivendo una grave crisi immobiliare globale prima della pandemia”, esordisce il report del WEF. Una crisi che andava a comprendere sia il mercato delle vendite che quello degli affitti. Il Covid-19 ha gettato benzina sul fuoco, facendo schizzare la domanda di alloggi alle stelle, per esigenza di più spazio abitativo, ma scontrandosi con una scarsità dell’offerta estremamente limitata. A tutto ciò si è aggiunto un livello di tassi di interesse storicamente basso.
Ma l’emergenza sanitaria è stata solo l’inizio. Con la recente guerra in Ucraina, molte persone si sono trovate a fuggire per l’Europa. Oltre 5 milioni di persone che avranno bisogno di una nuova casa dove abitare.
Il problema dell’accessibilità economica
Molteplici studi hanno confermato l’impatto che l’accessibilità degli alloggi ha sul PIL. Gran parte delle famiglie dipende dai prezzi del settore immobiliare, avendo concentrato proprio in questo settore la maggior parte del proprio patrimonio. Per fare un esempio lampante, basti pensare che la Metropoli di Londra ha assistito ad una riduzione pari a 1,6 miliardi di dollari l’anno proprio a causa della mancanza di accessibilità economica connessa alla crisi immobiliare.
Ed è un fenomeno che coinvolge l’intero mondo. In Cina oltre il 70% delle famiglie ha investito il proprio patrimonio nel real estate.
Il problema è il divario tra disponibilità finanziaria e prezzi di mercato. Oltre la metà delle famiglie degli Stati Uniti non può permettersi una casa di 250.00 dollari, eppure il prezzo medio a livello nazionale supera i 400.000 dollari. Circa 11 milioni di americani spendono il 50% del proprio reddito nell’affitto, e peggio è per gli affittuari di Hong Kong, detentori del record mondiale.
Sul lato dell’offerta i prezzi dei terreni sono alle stelle, ma i divieti e le continue novità normative hanno creato gravi ritardi agli sviluppatori.
La mancanza di manodopera, i prezzi delle materie prime triplicati ed i problemi nella catena di approvvigionamento hanno fatto il resto, assicurando una crisi immobiliare globale.
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Per essere conveniente al costruttore, la vendita di una casa costruita da zero, il prezzo deve essere incrementato al punto da renderla inaccessibile alla maggior parte delle persone. Chi ha la casa se la tiene, di conseguenza l’inventario delle case in vendita è crollato del 48,7% da gennaio 2019 a dicembre 2021. Raggiungendo un minimo storico negli USA di appena 753.102 unità disponibili per un Paese di 333 milioni.
L’impatto sulle generazioni più giovani
In tempi non sospetti, prima della pandemia, il mercato immobiliare incolpava i millennial di preferire l’affitto all’acquisto di una casa. Purtroppo il problema non è la mancanza di volontà, ma la mancanza di liquidità. “Non avevano i risparmi delle generazioni passate, a causa di inizi di carriera colpiti dalla Grande Recessione” le generazioni più giovani si sono travate senza garante. In un momento storico in cui le Banche ed istituti finanziari hanno irrigidito i termini per l’accesso ai mutui. Dopo il Covid-19 le politiche abitative sono state ridimensionate, aumentando gli aiuti economici statali ed incentivando la compravendita. Finalmente i millennial avevano il potere per acquistare casa, ma ecco che i prezzi salgono e tagliano fuori la maggior parte della popolazione.
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Per evitare il collasso si deve intervenire ora. “Oggi è un momento critico per rivedere le politiche abitative e urbanistiche vecchie di decenni e riequilibrare l’equazione tra domanda e offerta”, sottolinea l’autore dello studio. “Il costo dell’inazione potrebbe tradursi in una profonda crisi sociale a causa dell’insoddisfazione per le condizioni di vita di un ampio gruppo multigenerazionale di individui, con un impatto maggiore sulle generazioni più giovani”.
Cinque Politiche per contrastare la carenza di alloggi globale
Secondo gli autori dello studio, basterebbero 5 interventi mirati a salvaguardare il mercato immobiliare.
UPZONING
Doversi Governi hanno reagito attraverso l’upzoning delle aree unifamiliari, ovvero l’aumento della densità abitativa, diversificando le unità anche all’interno dello stesso lotto. Tuttavia è essenziale che l’upzoning sia legata a politiche di gestione territoriale ben definite. L’upzoning ha avuto successo a Berlino, ma ha generato una deregulation nei costi a Manhattan, dove la densità abitativa si è potuta sviluppare solo in altezza, ma con superfici di occupazione del suolo così limitate da portare alla costruzione di grattacieli superalti e supersnelli costosissimi.
POLITICHE DI IMMIGRAZIONE MENO RIGIDE
Le politiche di immigrazione hanno effetto sulla crisi immobiliare globale dato che il settore delle costruzioni è alimentato in gran parte da lavoratori immigrati. Di conseguenza, politiche di immigrazione più flessibili potrebbero ridurre i costi delle abitazioni riducendo i costi di sviluppo e la carenza di manodopera.
INCENTIVI FINANZIARI DA ENTRAMBE LE PARTI
Stimolare sia l’offerta che la domanda. Prestiti a basso interesse e riduzione fiscale sono due validi strumenti. Facilitare gli interventi di ristrutturazione anche attraverso il passaggio da una categoria ad un’altra, come la trasformazione di vecchi ed obsoleti uffici, in unità abitative o alberghi.
SPAZI COMMERCIALI AL DETTAGLIO PER CREARE ENTRATE FISCALI
Le metropoli di tutto il mondo stanno moltiplicando le aree pedonali. La famosa città da 15 minuti porta gli abitanti a prediligere una mobilità lenta, riscoprendo la dimensione del quartiere.
Aumentando il numero di piccole attività commerciali a misura d’uomo, aumenteranno anche le entrate fiscali per il comune, che a sua volta potrebbe reindirizzare questi fondi in alloggia sociali a prezzi accessibili. La parola chiave è decentrare.
FAVORIRE I PRESTITI PER I COMPRATORI
In ultimo non poteva mancare un suggerimento finanziario strettamente legato alle normative bancarie sui prestiti. I programmi di assistenza e finanziamento dovrebbero essere più facili da ottenere. Piccoli acconti più facili da ottenere per consentire alla classe media di acquistare casa.
