Tra i progetti che Covivio sta sviluppando in Italia, la rigenerazione dello Scalo di Porta Romana a Milano, Symbiosis, The Sign e Vitae
(Rinnovabili.it) – Il settore del Real Estate sta assistendo ad una rivoluzione epocale. I luoghi in cui trascorriamo buona parte delle nostre giornate non possono più limitarsi ad essere scatole vuote, involucri per proteggerci da ciò che c’è all’esterno, ma devono diventare spazi capaci di rispondere a precise necessità e bisogni. Lo sa bene Covivio, una delle principali società immobiliari europee, nata tra anni fa dalla fusione tra Beni Stabili e Fonciere des Regions e presente in Italia con prevalenza nel segmento uffici. Per Covivio efficienza energetica, sostenibilità, inclusione e qualità, non sono traguardi da raggiungere, ma il punto di partenza di un percorso ben più ampio che pone al centro le persone. Cavallo di battaglia della società è la partecipazione alla riqualificazione dello Scalo di Porta Romana a Milano, dove Covivio ha dimostrato nel concreto il ruolo che l’architettura può ricoprire nella trasformazione urbana. Qui ha preso vita il business district Symbiosis, fiore all’occhiello della società, ed il progetto in costruzione Vitae, già vincitore del concorso europeo Reinventing Cities di C40.
Per approfondire l’argomento abbiamo avuto il piacere di parlarne con Anna di Gironimo, Co-Head of Development Italy di Covivio.
Rinnovabili.it: Il comparto delle costruzioni purtroppo è uno dei più energivori ed impattanti. Covivio, però, è una società immobiliare con una mission ben precisa e che ha scelto il tema dell’efficienza energetica e della sostenibilità non solo come slogan, ma come pilastro della sua crescita futura. In cosa Covivio si differenzia dalle altre società immobiliari?
Anna di Gironimo, Covivio: La sfida dell’efficientamento energetico, oggi prioritaria per tutti gli operatori del Real Estate, vede Covivio impegnata ormai da diversi anni. Fin dal 2010, infatti, ci siamo focalizzati sul raggiungimento di obiettivi dichiarati in trasparenza e facilmente misurabili. Inoltre, abbiamo avviato la rendicontazione dell’effettivo consumo di CO2 dei nostri edifici già dal 2015. Attraverso il nostro Bilancio di sostenibilità (documento annuale e disponibile online) sono riscontrabili i nostri obiettivi e i nostri miglioramenti nel tempo.
Rinnovabili.it: “E’ vero che entro il 2030 puntate a una riduzione del 40% delle emissioni nel vostro patrimonio europeo?”
Anna di Gironimo, Covivio – Il taglio del 40% è super sfidante. Abbiamo alzato l’obiettivo dal 30% al 40%, seppur in un momento estremamente complicato: la pandemia ci aveva già abituati a gestire quotidianamente l’incertezza, ma con la guerra in corso dobbiamo continuare a farlo affrontando anche conseguenze economiche sempre più pesanti.
R. Proprio alla luce della pandemia c’è stata un’evoluzione nell’uso degli spazi destinati ad ufficio, una vera e propria rigenerazione. E Covivio ha compreso perfettamente il tema facendolo diventare il proprio claim ovvero “build sustainable relationships and wellbeing”.
A.d.G. – Non è solo una dichiarazione di intenti, ma è un claim che sintetizza molto bene la serie concreta di azioni, politiche ed iniziative che Covivio attua per garantire il raggiungimento dei suoi risultati ambientali, anche a livello sociale e di governance.
Vorrei evidenziare che nel passato nel settore del Real Estate la sensibilità era al massimo concentrata sulla “E” di Environmental, ovvero sull’impatto ambientale dello sviluppo economico. I principi adottati da Covivio contemplano anche forme di impatto sociale, di inclusività, di responsabilità verso persone e territori e di nuove forme di responsabilità in termini di governance.
Facciamo un esempio che riguarda l’evoluzione che c’è stata dei progetti per uffici. Fino forse a 10 anni fa i progetti per nuovi edifici ad uso uffici dovevano principalmente rispondere a requisiti di normativa e si ponevano semplicemente obbiettivi di efficienza energetica. L’approccio progettuale aveva una visione limitata al perimetro del lotto dell’edificio, dei suoi spazi accessori (come ad esempio un parcheggio o eventuali parti verdi ecc). Ma finiva tutto lì, si rispondeva ai requisiti della norma che mettevano dei parametri di performance energetica da rispettare ed ad uno studio direi “introverso” dell’oggetto edificio.
Oggi per Covivio non può più essere così: l’approccio deve essere innovativo e consapevole, attraverso altissimi criteri qualitativi, condivisi prima di tutto con gli architetti che ci accompagnano in queste operazioni.
Non si parla più di design, ma di co-design. Si devono mettere al tavolo del progetto tutti gli stakeholder dell’operazione: dai progettisti alla PA, dai possibili utilizzatori del futuro edificio agli abitanti del quartiere in cui è inserito il lotto, che è come fosse un organismo inserito in un ambiente, un ecosistema. Il progetto è un processo partecipato, per questo Covivio è conscia che il suo Sviluppo Immobiliare porterà un cambiamento nell’ambiente in cui andrà ad inserirsi e ambisce a renderlo migliore dell’esistente. Visitando i nostri spazi uffici di ultima generazione penso ci si accorga di questo miglioramento. Non è più solo l’immobile, l’oggetto edificio a fare la differenza, ma è la modalità con la quale questo organismo si relaziona con lo spazio che lo circonda e con coloro che gli orbitano intorno.
Ad esempio Symbiosis (intervento di rigenerazione urbana situato nel quartiere di Porta Romana a Milano n.d.r.) di per sé è un bel complesso architettonico, ma la sua forza è l’armonia e la relazione con il contesto: i piani terra degli edifici sono in molti punti sollevati e permettono l’attraversabilità anche per gli abitanti del quartiere. E’ il concetto di permeabilità che rende unico lo Sviluppo. Nonostante anche gli spazi esterni i giardini e le vasche d’acqua siano spazi privati, ci si può passeggiare attraverso, ci si può soffermare riposare, rilassare. È un fondamento nuovo nel modo di concepire lo sviluppo immobiliare.
R. E spostandosi all’interno?
A.d.G. – Fino a 5 – 6 anni fa le persone lavoravano in spazi chiusi ben definiti. La percentuale di open space poteva essere circa del 30%. Oggi invece non è più così perchè si parla sempre di più di “condivisione” ed anche di “smart working”.
L’ufficio va virando il suo modello quasi verso quello dell’albergo diurno: l’ufficio deve offrire sempre più servizi a corredo dell’attività lavorativa vera e propria, che ovviamente resta focale e come tale va salvaguardata. Dal 30% l’open space è passato ad una media del 70%-80%. Nessuno più ha la propria postazione fissa, le scrivanie vengono prenotate prima di arrivare in ufficio. Non si va tutti i giorni a lavorare in ufficio, ma quando lo si fa oltre alla scrivania deve esserci la possibilità di usufruire di altri spazi condivisi per fare riunioni, ristorarsi oppure aree dedicate al relax. I nostri edifici devono essere flessibili e offrire un’esperienza, sono spazi fatti per consentire alle aziende che ospitiamo di attrarre i propri talenti.
Per incoraggiare il ritorno negli uffici (dopo il periodo di smart working) i nostri tenant hanno bisogno di avere a disposizione un ambiente idoneo, un luogo per il quale valga la pena far affrontare “il viaggio” ai propri dipendenti.
R. Passando invece ad una scala urbana, secondo quali criteri scegliete i futuri edifici oggetto di intervento e a che livello di pianificazione riuscite ad arrivare per aiutare la rigenerazione urbana?
A.d.G. – Uno degli obiettivi più sfidanti è pensare oggi quelle che saranno le esigenze future in evoluzione di un’area a scala urbana. Nel Masterplan di Scalo di Porta Romana, per esempio, l’area in cui si concentrerà lo sviluppo di Covivio è limitrofa alla Stazione di Porta Romana e a Piazza Lodi ed è già un’area dotata di importanti connessioni con i trasporti e le infrastrutture della città. L’ ulteriore passo avanti è disegnare ora come questo Hub si relazionerà e come si connetterà al quartiere, come andrà a ricucire parti di città risanando la frattura storica dovuta alla presenza del fascio binari dello Scalo. Lo scalo di Porta Romana inoltre avrà un mix funzionale perfetto: oltre alla componente uffici e retail, che svilupperà Covivio, ci sarà anche una parte residenziale, ci saranno studentati e laboratori innovativi e tantissimo spazio e verde pubblico. Sarà un nuovo quartiere, un nuovo pezzo di città che nascerà con l’evento delle Olimpiadi invernali del 2026, ma che continuerà a svilupparsi successivamente.
È importantissimo, perciò, l’approccio di co-design di cui parlavamo precedentemente.
Tanti soggetti si trovano allo stesso tavolo e sono portatori di interessi diversi sia pubblici che privati. Comune e Regione, Comitato Olimpico, Covivio e Coima nel real estate, Prada nel mondo della moda: le visioni differenti di tutti gli operatori coinvolti potranno generare un nuovo equilibrio con più qualità per l’area.
Uno dei grandi obiettivi degli interventi urbani a larga scala è quello di riuscire a darsi regole che abbiano il giusto grado di flessibilità e resilienza, per garantire agli Sviluppi Immobiliari di adattarsi ai cambiamenti del mercato e soprattutto della futura storia della città.
R. Entriamo nel dettaglio della progettazione architettonica. Tutti i vostri progetti di riqualificazione, Symbiosis primo fra tutti, garantiscono degli standard qualitativi e sostenibili incredibilmente elevati. Attraverso quali strategie?
A.d.G.– Nei nostri interventi applichiamo sempre rating di certificazione internazionali. Utilizziamo il LEED, al massimo livello Platinum, per rendere oggettivo e misurabile il grado di qualità e sostenibilità. Applichiamo anche la certificazione WELL, a garanzia del benessere degli occupanti dei nostri edifici.
Symbiosis poi utilizza tecnologie sofisticate e innovative, dal solare termico al fotovoltaico ed anche a sistemi di scambio con l’acqua di falda che sono sistemi geotermici a bassa temperatura che sfruttano il calore contenuto dagli acquiferi sotterranei, cioè il calore contenuto nelle risorse idriche del sottosuolo.
L’innovazione nel progetto passa anche dal rispetto della Memoria storica dei luoghi.
Symbiosis è un’area di Milano che dalla fine del 1800 in poi grazie alla costruzione dello Scalo di Porta Romana è stata sito industriale privilegiato della Città. Alcuni pezzi di Archeologia industriale sono stati conservati, integrati nel progetto e rifunzionalizzati in chiave ecologica. Ad esempio, la vecchia torre piezometrica è stata utilizzata per accumulare acqua e irrigare le aree verdi. La ciminiera è stata restaurata e progettata per prelevare aria fresca da un’altezza di 70 metri e contribuire al raffrescamento passivo della facciata del nuovo edificio che sorgerà nel lotto sud.
Sottolineo ancora che l’efficientamento energetico non è tra le linee di innovazione di Covivio, perché lo riteniamo uno standard.
Innovazione vuol dire andare oltre uno standard. E’ sicuramente innovazione la tecnologia tecnica con la quale attuare l’efficienza. Oltre a progettare e costruire con i massimi standard di efficienza e sostenibilità pensiamo alla legacy e progettiamo la resilienza, l’adattabilità di tutto quello che facciamo oggi nel futuro.
R. Obiettivi nell’immediato futuro?
A.d.G. Lariduzione del 40% delle emissioni è la sfida più importante. Ma non è l’unica. Puntiamo a certificare il 100% del nostro patrimonio immobiliare come green. Un obiettivo ambizioso perché non coinvolge solo i progetti nuovi o le ristrutturazioni totali, ma anche gli edifici già esistenti. Annualmente vengono fatte delle analisi per misurare qualitativamente il livello del patrimonio e oggi il 90% dei nostri edifici ha una certificazione green. Ciò significa che anche su edifici in uso vengono fatte delle azioni che servono al miglioramento dell’efficientamento.
Inoltre, abbiamo numerosi progetti anche a livello sociale. La Fondazione Covivio annualmente sostiene progetti a tutela delle pari opportunità o dell’ambiente, e il nostro Gruppo, che monitora la soddisfazione delle proprie risorse annualmente, sensibilizza i propri dipendenti sulle tematiche della parità di genere: siamo per esempio soci di Valore D, e abbiamo previsto un percorso interno per l’empowerment femminile.