Come cambia il concetto di abuso con variazioni essenziali nel Salva casa e nelle leggi regionali? Il Dossier Ance aiuta a fare chiarezza
La mancanza di una definizione univoca del concetto di variazioni essenziali produce inevitabilmente una disparità a livello regionale
Il 28 luglio 2024 sono definitivamente entrate in vigore le disposizioni del Salva Casa, prima Decreto legislativo n.69/2024 poi Legge n.105/2024. Alcune novità in realtà sono in vigore dal 30 maggio 2024, ovvero dalla pubblicazione in GU della prima versione del DL. Numerose e modifiche apportate dalla nuova Legge al Testo Unico Edilizia, il dpr 380/2001, che esce completamente rinnovato in molti punti chiave. La nuova procedura di gestione degli abusi edilizi ritenuti variazioni essenziali dal Salva Casa, è certamente una delle novità più rilevanti. Ma le nuove opportunità in sanatoria introdotte nel TUE devono fare i conti con le disposizioni regionali, dotate della potestà legislativa alternativa.
Tuttavia, per il momento, solo la Regione Emilia Romagna e la Regione Sicilia hanno emanato due circolari provvisorie indirizzate al recepimento del Salva Casa, una situazione che sta mettendo sotto pressione molti uffici tecnici comunali.
Anche per far fronte a questa confusione generale, l’Associazione Costruttori ANCE ha pubblicato una serie di vademecum utili a raffrontare la sanatoria edilizia delle variazioni essenziali del Salva casa con le rispettive applicazioni regionali.
Cosa si intende per Variazioni essenziali
Il primo problema, tutt’altro che irrilevante è proprio questo: non esiste una definizione nazionale inserita nel testo Unico Edilizia, del concetto di variazioni essenziali o di parziale difformità. La differenza tra le tipologie di abuso è demandata alla normativa regionale come chiarisce il comma 1 inserito nell’art. 32 del DPR 380/2001:
“Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato”.
L’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Al contrario non possono ritenersi variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Le variazioni essenziali nelle norme Regionali
La mancanza di una definizione univoca produce inevitabilmente una disparità tra le regioni che avranno la possibilità di applicare il concetto di variazioni essenziali del Salva casa in maniera soggettiva.
Il Dossier Ance permette di avere un primo preliminare approccio alla questione inserendo la Legge regionale di riferimento e le modifiche apportate dal Salva casa in tema di:
- mutamento d’uso
- Aumento cubatura/superficie
- Modifiche parametri urbanistici/edilizi localizzazione
- Mutamento caratteristiche intervento
- Violazione norme antisismiche
Ricordiamo che con la conversione in Legge del DL Salva Casa le variazioni essenziali sono ritenuti abusi sanabili con la sanatoria semplificata.
Scarica qui il Dossier Ance sulle Variazioni Essenziali a livello regionale
