Prima dell’avvento del Salva Casa il concetto di “variazioni essenziali” probabilmente era conosciuto solo tra gli addetti ai lavori, ma oggi l’apertura della sanatoria edilizia alle difformità più o meno importanti, ha reso edotti la maggior parte dei cittadini interessati a “condonare” un abuso edilizio. Tuttavia è bene non dimenticare che la Legge n.105/2024 (Salva Casa) demanda alle singole Regioni il compito di definire puntualmente quali variazioni essenziali siano sanabili.
Il punto di partenza deve comunque essere la normativa nazionale e nello specifico il Testo Unico Edilizia, Dpr 380/2001, che negli articoli 31 e 32 determina cosa sono le variazioni essenziali tenendo conto che si verificano solo in presenza di almeno una delle seguenti condizioni:
- mutamento di destinazione d’uso che comporti variazioni degli standards previsti dal dm 2 aprile 1968;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Cosa si intende per variazioni essenziali?
Le variazioni essenziali sono modifiche significative rispetto ad un progetto già approvato e che possono essere considerate un abuso minore, compreso tra la totale difformità e la parziale difformità. Per poter essere sanate richiedono un permesso di costruire a parte, differente dall’originale. Essendo abusi che comportano una modifica essenziale rispetto al progetto presentato, richiedono anche una disciplina applicata specifica e sanzioni per sanare le variazioni essenziali.
Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sull’entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. Inoltre, gli interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, anche se rientrano nelle 5 casistiche base, sono considerati in totale difformità dal permesso.
Come si sanano le variazioni essenziali con il Salva Casa
La Legge Salva Casa ha introdotto una novità importante sulla sanatoria delle variazioni essenziali. Grazie alla nuova norma anche le variazioni essenziali, come le parziali difformità dal titolo, possono utilizzare una procedura specifica per l’accertamento di conformità senza obbligo di “doppia conformità”.
Per sanare una variazione essenziale si dovrà dimostrare il rispetto alternativamente:
- delle norme urbanistiche attuali al momento in cui si presenta la domanda;
- oppure delle norme edilizie esistenti al tempo della costruzione dell’immobile.
Il proprietario per sanare un abuso commesso come variazione essenziale dovrà:
- presentare un Permesso di costruire o una SCIA in sanatoria al SUE (Sportello Unico Edilizia) del Comune.
- Allegare alla richiesta la dichiarazione del tecnico che certifica la conformità.
- Dimostrare l’epoca di realizzazione dell’immobile con apposita documentazione o tramite certificazione di un tecnico.
- Il Comune potrà anche decidere di concedere la sanatoria solo dopo interventi specifici legati ai requisiti di sicurezza.
Cosa dicono le Regionale sulle variazioni essenziali
Come inizialmente detto, uno degli aspetti più rilevanti del Salva Casa è quello di aver demandato alle Regioni “l’ultima parola” in merito al recepimento della sanatoria edilizia.
Nonostante il Dl 69/2024 sia stato convertito nella Legge 105/2024 lo scorso luglio, sono ancora poche le regioni che si sono espresse sulla sanatoria edilizia.
Considerata la difficoltà di attuazione, ANCE, l’Associazione dei costruttori ha sopperito alle molte carenze normative, pubblicato un vademecum sulle Variazioni Essenziali nel Quadro Normativo Regionale. La Guida, aggiornata a marzo 2025, raccoglie le indicazioni sulle variazioni essenziali nelle Regioni:
- Basilicata;
- Calabria;
- Emilia Romagna;
- Friuli Venezia Giulia;
- Lazio;
- Liguria;
- Lombardia;
- Marche;
- Piemonte;
- Puglia;
- Sardegna;
- Sicilia;
- Toscana;
- Umbria;
- Valle d’Aosta;
- Veneto;
- Provincia di Trento
- Provincia di Bolzano.
Scarica il Vademecum Ance: Variazioni Essenziali – Quadro normativo Regionale