Gli immobili riqualificati con il Superbonus potrebbero essere soggetti ad un aumento della rendita catastale. Ma come calcolare questo valore? E quando è obbligatoria la variazione catastale?
Il 65% degli edifici oggetto di Superbonus ha guadagnato 4 classi, modifiche che potrebbero comportare un aumento della rendita catastale
In questi ultimi giorni è tornato prepotentemente a farsi sentire l’obiettivo del Governo di individuare (e colpire) gli immobili ristrutturati con l’incentivo al 110%, ma per i quali non è stata chiesta la variazione catastale post Superbonus con relativo aumento. In realtà si tratta di un obiettivo già inserito nella scorsa Legge di Bilancio 2024 che assegnava all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare l’aggiornamento di tali rendite catastali.
Il Ministro Giorgetti, nella presentazione del Piano Strutturale di Bilancio, è però tornato sull’argomento. Il perchè potrebbe forse essere dovuto al fatto che, dei circa 500.000 edifici interessati al Superbonus, ⅔ hanno probabilmente migliorato la struttura in percentuale sufficiente a far aumentare la rendita catastale.
Il problema?
Il Fisco non ha registrato particolari picchi di richiesta di variazioni catastali, elemento che ci spinge a pensare che molti di coloro che avrebbero dovuto aggiornare la rendita, alla fine non l’hanno fatto. E le conseguenze le raccoglie il Governo che raccoglie meno introiti Imu sulle seconde case.
Aumento del Valore catastale con Superbonus: quando avviene
Secondo le elaborazioni del Sole24Ore incrociando i dati di ENEA, Banca d‘Italia e Fisco, è molto probabile che gli edifici interessati dalla Variazione catastale post Superbonus siano vicini alle 400.000 unità.
Il calcolo è presto fatto conteggiando quanti immobili, grazie al 110%, sono riusciti a fare un salto di 3 o 4 classi energetiche. Interventi trainanti che hanno significativamente aumentato le prestazioni della casa e, di conseguenza, il suo valore.
Solitamente la comunicazione di variazione catastale deve avvenire in seguito d interventi che hanno comportato:
- la realizzazione di nuove unità abitative o interi immobili;
- variazioni di toponomastica;
- l’aumento del numero di vani e della volumetria;
- la modifica alla destinazione d’uso;
- la ridistribuzione interna degli spazi con lo spostamento di porte e tramezzi.
Tuttavia, tra i diversi casi per i quali è obbligatorio l’aggiornamento del valore catastale c’è anche una miglioria che comporti un aumento di almeno il 15% del valore immobiliare tra il prima ed il post intervento.
Secondo le ultime stime del MASE mediamente una casa in Classe A vale il 25% in più rispetto ad una in classe G.
Di conseguenza anche con un salto inferiore (3 classi dalla D alla A), l’aumento della rendita catastale sforerà certamente il limite del 15%.
Come si calcola la rendita catastale di una casa?
La rendita catastale di un immobile corrisponde al suo valore fiscale ed è utilizzata anche per il calcolo delle imposte come ad esempio l’IMU.
Per calcolare la rendita catastale di un immobile è necessario prima di tutto essere in possesso dei dati catastali dell’immobile quali categoria catastale, classe di merito, consistenza, zona censuaria. Questi dati permetteranno di identificare nelle apposite tabelle dell’Agenzia delle Entrate la “tariffa d’estimo”.
A questo punto la tariffa d’estimo andrà moltiplicata per la Consistenza dell’immobile ovvero il numero di vani (nel caso degli edifici in categoria A), i metri cubi (categoria B) o in metri quadrati (categoria C).
Il calcolo della rendita catastale è il seguente:
Rendita catastale = Tariffa d’estimo catastale × Consistenza immobile
Variazione catastale quando non è obbligatoria
Al contrario non è obbligatoria la variazione catastale quando i lavori non comportano un aumento della rendita catastale. E’ il caso di lavori eseguiti in manutenzione ordinaria o straordinaria che non trasformano l’edificio. E’ questo il caso di modifiche al colore della facciata, interventi di sistemazione della copertura, pavimenti, servizi igienici, ma anche l’installazione di impianti fotovoltaici con potenza inferiore a 3 kW per il numero di unità immobiliari servite, o con potenza nominale dell’impianto (kW) non superiore a tre volte il numero di abitazioni servite.
Il software Dogfa per lavori post Superbonus
Come fare dunque a richiedere un aggiornamento della rendita catastale a seguito di una variazione catastale post Superbonus? Utilizzando il software Docfa, messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, attraverso il quale il professionista abilitato, potrà aggiornare il valore catastale dell’immobile entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. Una procedura che in realtà sarebbe obbligatoria a prescindere dalla variazione o meno della rendita catastale, come stabilito dal Testo Unico Edilizia.
