Con il provvedimento 38133 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito modalità ed i contenuti delle lettere che, a breve, saranno inviate ai contribuenti che non hanno presentato la variazione catastale dopo il Superbonus.
L’invio avverrà tramite PEC o tramite raccomandata e permetterà ai destinatari di verificare la veridicità dei dati ed eventualmente regolarizzare la propria posizione.
Gli interventi che incidono sulla variazione catastale post Superbonus
L’intervento, definito dalla legge di Bilancio 2024, stabilisce che gli immobili oggetto di ristrutturazioni, recupero del patrimonio edilizio volti all’efficientamento energetico, rischio sismico, all’installazione di sistemi fotovoltaici e colonnine di ricarica di veicoli elettrici agevolate con Superbonus, debbano presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale dove previsto.
La domanda sorge spontanea: quali interventi sono soggetti all’aggiornamento della situazione catastale? A rispondere ci ha pensato il Consiglio Nazionale degli Ingegneri.
L’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:
- aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie;
- aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Unità immobiliare urbana, e dunque sulla rendita del bene.
Con le disposizioni in vigore, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.
Come determinare l’incremento del valore di mercato
Come sottolinea il CNI, la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta “attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi”.
Lo strumento che determina l’incremento è il DOCFA, il software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista.
Quali interventi non richiedono variazione catastale dopo Superbonus
Per il momento non serve la variazione catastale post superbonus quando:
- quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione DOCFA
- quando c’è stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
- quando c’è stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 kw per il numero di unità immobiliari servite.
Cosa succede se non si aggiornata la variazione catastale
Se dall’attività di controllo emerge che il contribuente non ha presentato la dichiarazione, l’Agenzia può inviare la comunicazione.
I destinatari della comunicazione possono regolarizzare le eventuali omissioni presentando le dichiarazioni mancanti (articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del ministro delle Finanze n. 701/1994), beneficiando così delle sanzioni ridotte.