Come si calcola il limite di spesa del Superbonus per le Onlus in caso di possieda un diritto di superficie e non un diritto di proprietà del suolo? L’agenzia delle Entrate spiega come calcolarlo e beneficiare dell’aliquota del 110% per tutto il 2025
Il diritto di superficie è un diritto reale che consente a un soggetto, detto superficiario, di costruire e mantenere una costruzione su un terreno di proprietà altrui separando così la proprietà del suolo da quella dell’edificio. Come gestire queste due differenze nel caso in cui si decida di eseguire lavori sfruttando le agevolazioni fiscali? E’ questo il caso riportato dall’Agenzia delle Entrate e che riguarda un intervento di Superbonus per una Onlus.
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Come calcolare il Superbonus per le Onlus
Nella Risoluzione n.19/E del 10 marzo 2025, il Fisco ricorda che, sia le Onlus che le Associazioni di promozione sociale (Aps) che sostengono delle spese ammesse al Superbonus possono applicare la detrazione fiscale, anche per gli immobili sui quali vantano un diritto di superficie e non un diritto sul suolo.
La stessa risoluzione sottolinea inoltre che “deve ritenersi superata la precisazione contenuta nella risposta dell’Agenzia n. 2/2024 nella parte in cui esclude le modalità di calcolo agevolate per gli immobili posseduti in base a un diritto di superficie”.
Secondo l’articolo 10-bis del DL n.34/2020, il conteggio del Superbonus per le Onlus, OdV e APS prevede modalità precise a patto che vengano rispettati determinati requisiti:
- che svolgano servizi socio-sanitari e assistenziali senza percepire compensi o indennità di carica,
- che coinvolgano edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4,
- e che questi siano posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito anteriormente al 1° giugno 2021 (data di entrata in vigore della norma),
In questo caso il limite di spesa non si calcolerà per le singole unità immobiliari (come solitamenta avviene), ma bisognerà moltiplicare il limite unitario, previsto per ciascuna unità, per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare).
Diritto di superficie e diritto di proprietà
L’Agenzia evidenzia le frequenti analogie tra la proprietà e il diritto di superficie, riscontrabili sia nelle disposizioni normative sia nella giurisprudenza. L’articolo 952 del codice civile stabilisce che “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
Il Fisco perciò riconosce al superficiario un vero e proprio diritto di proprietà.
Ciò significa che gli interventi sugli immobili detenuti da Onlus, Odv e Aps in base a un diritto di superficie possono a tutti gli effetti rientrare nelle modalità di calcolo previste dal Dl Rilancio, superando così il precedente chiarimento interpretativo contenuto nella risposta n. 2/2024.
