Rientra a pieno titolo tra le detrazioni a cui è stata prolungata la vita dalla Legge di Bilancio 2025 anche il Sismabonus acquisti.
Strettamente legato al Sismabonus ordinario, l’incentivo permette di acquistare immobili oggetto di interventi di demo-ricostruzione con riduzione del rischio sismico collocati in zone 1,2 e 3.
Ma come i suoi “cugini” bonus, anche il Sisimabonus Acquisti ha subito alcune modifiche con lo scoccare dell’anno nuovo. Scopriamo come sfruttare al meglio la detrazione senza rischiare di perderla.
Come funziona il Sismabonus acquisti
Regolamentata dall’art.16, co. 1-septies del DL n.63/2013, il Sismabonus Acquisti riconosce ai contribuenti uno sconto per l’acquisto di un immobile oggetto misure antisismiche.
Esistono tuttavia specifiche condizioni da rispettare per ottenere il bonus:
- l’immobile deve essere stato oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione che ha permesso un miglioramento del rischio sismico;
- deve essere venuto dall’impresa entro i 30 giorni dalla data di conclusione dei lavori;
- deve trovarsi nei comuni ricadenti nelle zone sismiche 1,2 e 3.
Così come per il Sismabonus ordinario, anche l’acquisto di case antisismiche implica il rispetto di determinate regole di certificazione ed asseverazione:
- deve sussistere l’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, dell’efficacia degli interventi.
- I professionisti incaricati devono attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
- Il professionista deve certificare la classe di rischio sismico precedente e quella raggiunta dopo i lavori.
Quanto vale lo sconto per l’acquisto di case antisismiche?
La proroga al Sismabonus acquisti, assicurata dalla Legge di Bilancio 2025, ha però ridotto le aliquote di detrazione, equiparandole agli altri bonus edilizi.
Allo stato attuale il Sisma Bonus Acquisti terminerà nel 2027. Fino ad allora le percentuali variano in base alla tipologia di immobile:
Se la casa antisismica acquistata risulta come Abitazione principale:
- fino al 31 dicembre 2025, detrazione del 50%;
- dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027, detrazione del 36%.
Se la casa acquistata risulta seconda o terza casa:
- fino al 31 dicembre 2025, detrazione del 36%;
- dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027, detrazione del 30%.
Il limite massimo di spesa in tutti i casi è pari a 96.000 euro.
Resta tuttavia un punto non irrilevante da chiarire di competenza dell’Agenzia delle Entrate. Ovvero come certificare la destinazione ad abitazione principale dell’immobile acquistato, dato che al momento della stipula del rogito gli acquirenti non possono aver già adibito l’unità a prima casa.
Il Simabonus acquisti è da ripartire in 10 anni, con rate annuali di pari importo.
Sismabonus acquisti a cavallo dei due anni: come calcolare la percentuale?
Fino al 31 dicembre 2024 la percentuale per il sismabonus acquisti era pari all’85% nel caso di interventi con riduzione del rischio sismico che comportino il salto di due classi, mentre pari al 75% per interventi con un solo salto di classe.
Essendo appena iniziato il 2025 è chiaro che in molti si chiederanno a quale regime fare riferimento.
La condizione indispensabile per sfruttare il sismabonus acquisiti al 75% o all’85% è quella di aver stipulato l’atto di compravendita entro il 31 dicembre 2024.
Gli acconti versati, con preliminare di vendita, entro tale data potranno beneficiare delle aliquote maggiorate, se il rogito avverrà entro il 2027.
Le spese restanti, effettuate nel 2025 dovranno invece essere detratte con le nuove percentuali pari al 50% o 36%.
Stop al sismabonus acquisti se non si presenta l’attestazione entro il 2024?
Come precisato anche dal Mef in un recente intervento, per ottenere il Sismabonus Acquisti è essenziale aver concluso l’atto di compravendita entro il 2024 ed aver quindi sostenuto le spese relative.
Al momento del rogito, devono essere ultimati almeno i lavori strutturali, compresi i miglioramenti sismici previsti dalla normativa (una o due classi di miglioramento). Non importa se l’immobile risulta ancora allo stato grezzo.
Di conseguenza, ai fini dell’ottenimento dell’agevolazione non rileva né il mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici né la classificazione di tali immobili in una categoria catastale fittizia, come la F/3 o la F/4.
Le attestazioni della conformità possono essere presentate anche nel 2025, quando il beneficiario della detrazione presenta la dichiarazione dei redditi.
Sismabonus acquisti e cessione del credito
Non sono invece cambiate le disposizioni per utilizzare il sismabonus acquisti con sconto in fattura e cessione del credito.
Resta valido quanto stabilito dal Dl n.11/2023 che blocca il duplice meccanismo.
L’unica possibilità per continuare ad esercitare l’opzione anche nel 2025 è:
- che risulti presentato il titolo abilitativo all’intervento entro il 17 febbraio 2023.
Ne consegue che, se il titolo abilitativo è stato presentato entro tale data, si avranno due possibili opzioni per il calcolo dello sconto in fattura:
- se l’impresa di costruzioni è riuscita a concludere i lavori strutturali entro il 31 dicembre 2024, presentando le relative attestazioni di ultimazione lavori e collaudo, l’immobile potrà essere venduto nell’anno 2024 con la possibilità di applicare lo sconto in fattura fino all’importo di 81.600 euro (ovvero 85% di 96.000 euro).
- se invece l’impresa non è riuscita a produrre le attestazioni entro il 31 dicembre 2024, la compravendita e il rogito slitteranno nel 2025 e si potrà applicare lo sconto in fattura con aliquota del 50% o del 36% di 96.000 euro.
1. Che cos’è il Sismabonus Acquisti e come funziona?
Il Sismabonus Acquisti è una detrazione fiscale regolamentata dall’art. 16, co. 1-septies del DL n.63/2013, che riconosce uno sconto sull’acquisto di immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio sismico, situati in zone sismiche 1, 2 e 3.
2. Quali sono le aliquote di detrazione previste per il Sismabonus Acquisti dal 2025?
Dal 2025 al 2027, le aliquote di detrazione variano in base alla tipologia di immobile:
- Abitazione principale: 50% fino al 31 dicembre 2025, 36% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.
- Seconda o terza casa: 36% fino al 31 dicembre 2025, 30% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.
Il limite massimo di spesa è pari a 96.000 euro.
3. Quali sono le condizioni per ottenere il Sismabonus Acquisti?
Per beneficiare del bonus:
- L’immobile deve essere stato oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione con miglioramento del rischio sismico.
- Deve trovarsi in zone sismiche 1, 2 o 3.
- Deve essere venduto entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.
- Occorre l’asseverazione di tecnici qualificati che certifichino la classe di rischio sismico prima e dopo i lavori, e la congruità delle spese.
4. Come si calcolano le percentuali per il Sismabonus Acquisti a cavallo tra il 2024 e il 2025?
Se il rogito è stato stipulato entro il 31 dicembre 2024:
- Aliquota dell’85% per interventi con riduzione di due classi di rischio.
- Aliquota del 75% per interventi con riduzione di una sola classe.
Per spese effettuate nel 2025, si applicano le nuove aliquote (50% o 36%).
5. È ancora possibile utilizzare il Sismabonus Acquisti con cessione del credito?
Sì, ma solo se il titolo abilitativo è stato presentato entro il 17 febbraio 2023. In tal caso:
- Se i lavori strutturali sono conclusi entro il 31 dicembre 2024, si applica lo sconto in fattura fino all’85% di 96.000 euro.
- Se i lavori non sono conclusi entro il 2024, si applicano le nuove aliquote del 50% o 36%.
6. Quando scade il sismabonus acquisti 85%?
Il sismabonus acquisti 85% e 75% sono entrambi scaduti il 31 dicembre 2024. A far fede sarà la data risultante sull’atto di compravendita.