Un documento comparativo che mette in evidenza come cambia la norma regionale con l’introduzione della sanatoria salva casa
Per il completo recepimento di dovrà attendere la circolare regionale esplicativa
Come abbiamo avuto modo di chiarire in precedenza, l’integrazione tra la nuova Sanatoria Salva Casa e la legislazione regionale è tutt’altro che semplice.
La prima Regione a fornire indicazioni precise è l’Emilia Romagna che attraverso un documento preliminare illustrativo, mostra gli effetti della Legge 105/2024 sull’edilizia territoriale. Il documento anticipa la circolare Regionale esplicativa che dovrebbe arrivare entro la fine dell’estate.
Come si applica la sanatoria edilizia 2024 alla legge regionale
Nel documento preliminare la Regione Emilia Romagna sottolinea come i contenuti del Dl 69/2024, la Sanatoria Salva Casa, non incidono direttamente sui titoli abilitativi necessari per gli interventi edilizi, né tantomeno sulle procedure amministrative. L’unica eccezione vale per le attività di edilizia libera. E’ bene ricordare che il DL Salva casa è intervenuto puntualmente su diversi contenuti del Dpr 380/2001, Testo Unico Edilizia, introducendo alcune modifiche volte a semplificare la sanatoria di determinati abusi edilizi, sia considerati piccole difformità che difformità essenziali.
La sanatoria edilizia 2024 modifica le procedure per:
- la definizione di stato legittimo;
- cambio di destinazione d’uso;
- il certificato di agibilità;
- i Micro appartamenti;
- le tolleranze costruttive ed esecutive;
- le varianti in corso d’opera per gli edifici ante ‘77;
- il superamento della doppia conformità e la sanatoria semplificata;
- l’edilizia libera.
Il documento messo a disposizione dall’Emilia Romagna sul Salva Casa si struttura in due colonne contenenti: le modifiche introdotte dal Dl 69/2024 rispetto al TUE, mentre nella seconda colonna riporta le indicazioni interpretative delle innovazioni apportate dal D.L. e indica gli effetti che comportano sulla legislazione regionale.
Recupero dei sottotetti
Il nuovo comma 1-quater introdotto nell’art. 2-bis del TUE consente il recupero dei sottotetti, ma nel caso dell’Emilia Romagna non produce alcun effetto innovativo.
Il riferimento resta la LR n.11 del 1998 laddove stabilisce che il RUE può prevedere “per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni delle altezze del colmo (per un massimo di metri 1,00) e della linea di gronda (per un massimo di metri 0,50) e delle linee di pendenza delle falde, con aumento del volume dell’edificio esistente, anche in deroga alle distanze dai confini e dai fabbricati”.
Attività di Edilizia Libera
La modifica consente la libera installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) anche nei porticati in aggiunta all’installazione in logge e balconi, di tende da sole e per la protezione dagli agenti atmosferici. In questo caso il TUE stabilisce che le definizioni degli interventi edilizi definiti dal legislatore statale prevalgono sulle disposizioni regionali, di conseguenza dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 69, ovvero il 30 maggio 2024, la modifica opera automaticamente su tutto il territorio regionale, senza la necessità di recepimento.
Stato Legittimo
La sanatoria salva casa modifica l’articolo 9-bis del TUE cambiando la definizione di stato legittimo. Nel caso dell’Emilia Romagna, lo stato legittimo si considera tale nel momento in cui soddisfa determinati requisiti ovvero:
- qualora sia il PdC che la SCIA o la CILA (o i titoli equipollenti del passato) siano stati rilasciati/presentati attraverso la Modulistica uniforme regionale, o altra modulistica comunale che contenesse l’attestazione e la dimostrazione documentale dello stato legittimo dell’edificio;
- ovvero nel caso in cui la pratica edilizia presentata per i lavori che abbiano interessato l’intero immobile o unità immobiliare ricomprendesse anche i precedenti edilizi, quale documentazione allegata, ovvero indicasse gli estremi di tali atti già in possesso dell’amministrazione comunale.
Sono direttamente operative anche nell’ordinamento regionale le modifiche riguardanti:
- i titolo che concorrono alla dimostrazione dello stato legittimo;
- la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
- la possibilità di certificare lo stato legittimo di una unità anche in presenza di difformità sulle parti comuni.
Mutamento della destinazione d’uso
Il Slava Casa stabilisce che il mutamento d’uso senza opere si considera tale quando accompagnato dall’esecuzione di interventi edilizi riconducibili all’attività edilizia libera di cui all’articolo 6 del TU. Nel caso dell’Emilia Romagna il principio si estende a tutti gli interventi individuati nel Glossario unico delle opere edilizie realizzabili in regime di attività libera, approvato con il Decreto 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Continuano inoltre a trovare applicazione le disposizioni contenute nella Legge Regionale n.15 del 2013 riferite anche alla possibilità di mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie diverse, subordinati ai diversi titoli edilizi ovvero:
- considera attività edilizia libera “i mutamenti di destinazione d’uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentano più i requisiti di ruralità e per i quali si provvede alla variazione nell’iscrizione catastale mantenendone la funzione residenziale” (art. 7, comma 1, lettera p);
- subordina a CILA i mutamenti d’uso che non comportino incremento del carico urbanistico (art. 7, comma 5, lett. d);
- subordina a SCIA i mutamenti d’uso senza opere con aumento del carico urbanistico (art. 13, comma 1, lett. e);
- rinvia al titolo edilizio previsto per l’intervento, nelle ipotesi di cambio d’uso con opere (art. 28, comma 6-bis, L.R. 15/2013).
Interventi eseguiti in assenza di PdC, in totale difformità o con variazioni essenziali
In questo caso la norma statale del Salva Casa si applica direttamente al regime regionale. Le modifiche sono contenute nel’articolo 31 del TUE.
Per quanto riguarda invece la definizione di “Variazioni essenziali” la disciplina regionale vigente continua a trovare applicazione.
Nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal PdC, il documento prodotto dalla regione Emilia Romagna sottolinea che nelle more dell’adeguamento della normativa regionale (art. 15 L.R. n. 23/2004), trova applicazione solo l’aggravamento della sanzione pecuniaria, che passa dal doppio al triplo del valore venale della difformità; mentre continua a valere la modalità di calcolo stabilita dalla legge regionale.
Tolleranze esecutive
L’aumento delle percentuali delle tolleranze costruttive tra il 2% ed il 6% risulta una novità anche per la Regione Emilia Romagna. In questo caso la disciplina statale opera direttamente in regione permettendo agli interventi eseguiti prima del 24 maggio 2024, di sfruttare le seguenti tolleranze esecutive:
- 2%, per le U.I. > 500 mq
- 3%, per le U.I. da ≤ 500 mq a 300 mq
- 4%, per le U.I. da < 300 mq a 100 mq
- 5%, per le U.I. da < 100 mq a ≥ 60 mq
- 6%, per le U.I. < 60 mq.
Tolleranze di cantiere Anche in questo caso la Legge Regionale continua a prevalere con la sola aggiunta della data limite del 24 maggio 2024.
Rilevanza sismica delle tolleranze
La sanatoria Salva casa rinnova l’ordinamento regionale dell’Emilia Romagna che sottoponeva ad autorizzazione in sanatoria tutti gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo sismico, prevedendo anche il deposito sismico e le verifiche per gli interventi che non costituiscono pericolo per la pubblica incolumità (IPRIPI) ex post, quantomeno per quanto riguarda le tolleranze costruttive.
Non è poi da trascurare l’ulteriore importante semplificazione per la quale, sia la circostanza che l’autorizzazione sismica si è formata per silenzio-assenso, sia la conclusione del termine perentorio per lo svolgimento dei controlli sulle pratiche oggetto di deposito sismico e di quelle che costituiscono IPRIPI, senza richieste istruttorie o altre determinazioni negative, sono attestate direttamente dal tecnico abilitato.
Sanatoria parziali difformità ante 1977
Tutte le modifiche contenute nel Salva casa nel merito della sanatoria delle difformità per gli edifici ante 1977 trovano applicazione anche nella legge regionale. “Incomprensibilmente, la disposizione statale non disciplina l’ipotesi di rilevanza strutturale della variante in corso d’opera ante L. 10/1977. Si ritiene tuttavia che in tali ipotesi trovi applicazione quanto previsto dal comma 3-bis dell’art. 34-bis”.
Doppia conformità
Per effetto del DL Salva Casa sono ora vigenti due differenti regimi di “accertamento di conformità”:
- il primo regolato dall’art. 36, che conferma il tradizionale principio della doppia conformità, per la sanatoria degli abusi più gravi (l’assenza o totale difformità rispetto al PdC e l’assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al PdC);
- il secondo disciplinato dal nuovo art. 36-bis, che recepisce la c.d. “sanatoria giurisprudenziale” per le parziali difformità dal PdC (o dalla SCIA alternativa al PdC), per l’assenza e la difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali al PdC e alla SCIA.
Art. 36- Doppia conformità in assenza o totale difformità rispetto al PdC o dalla SCIA
L’art. 36 TUE è stato modificato dal Salva casa con la finalità di limitarne l’applicazione alle ipotesi di:
- assenza o totale difformità dal PdC (di cui all’articolo 31 TUE);
- assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al PdC, prevista dall’articolo 23, comma 01, TUE.
Gli effetti di queste innovazioni sono ben differenti dall’ordinamento regionale (art. 17, comma 1, della L.R. n. 23 del 2004). Pertanto “poiché il legislatore statale è intervenuto solo in merito all’ambito di applicazione della disciplina dell’art. 36, mantenendo inalterata la restante disciplina del così detto “accertamento di conformità”, si ritiene che nell’ordinamento regionale operi solo tale previsione limitativa dell’ambito di applicazione di questa ipotesi di sanatoria, prevalendo su quanto previsto dalla legislazione regionale, indicato alla precedente lettera; viceversa, non essendo stata modificata la disciplina sostanziale e procedurale dell’art. 36 TUE, si ritiene che continui a trovare applicazione la disciplina regionale attuativa della stessa.
Di conseguenza per effetto del Salva Casa, l’art.17 della LR n.23/2004 continuerà a trovare applicazione ma solo limitatamente ai casi:
- di assenza o totale difformità dal PdC;
- di assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, prevista dall’articolo 13, comma 2, della L.R. n. 15 del 2013.
Art.36-bis- sanatoria delle parziali difformità e variazioni essenziali
Il nuovo articolo 36-bis TUE introdotto dal D.L. n. 69 è volto al superamento dell’istituto della “doppia conformità”, secondo il principio della c.d. “sanatoria giurisprudenziale”, che ammette la sanabilità anche delle opere che erano in contrasto con la disciplina urbanistica vigente al momento della loro realizzazione ma che sono ammissibili al momento della richiesta della sanatoria. La disciplina statale risulta innovativa rispetto alle leggi regionali dell’Emilia Romagna, pertanto trova diretta applicazione prevalendo sulle difformi disposizioni regionali, fino alla approvazione della disciplina regionale di recepimento.
Scarica il Documento completo con le Modifiche alla normativa regionale apportate dal DL 69/2024
