E’ all’esame della Camera il disegno di legge cd. Salva Milano che prova a mettere ordine negli interventi di Ristrutturazione edilizia nell’ambito della rigenerazione urbana
Dopo la bagarre estiva e lo stop all’emendamento sul Salva-Milano dalla conversione in Legge dedicata al Salva Casa, il problema delle ristrutturazioni edilizie potrebbe finalmente trovare una soluzione. A cambiare il futuro delle inchieste giudiziarie meneghine, ma non solo, è la proposta di legge n.1987 depositata in Commissione Ambiente.
Il testo recita “Disposizioni in materia di piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata e di interventi di ristrutturazione edilizia connessi a interventi di rigenerazione urbana” e porta la firma di quattro rappresentanti della Maggioranza.
Sia ben chiaro, le disposizioni non agiranno come la tanto attesa riforma del Testo Unico Edilizia o del Testo sulla rigenerazione urbana, ma saranno unicamente modifiche puntuali volte a risolvere problemi specifici.
Il caso Salva Milano nasce da un’indagine avviata dalla procura che ha messo nel mirino oltre 150 “ristrutturazioni edilizie” considerate però abusive perchè prive dei requisiti urbanistici richiesti dalla norma.
L’obiettivo del DDL sulle lottizzazioni e ristrutturazioni nei progetti di rigenerazione urbana
A spiegare i contenuti e soprattutto le finalità del DDL n. 1987 Salva Milano, ci ha provato l’on. Tommaso Foti (FdI) in occasione della presentazione del testo alla Camera.
L’obiettivo è quello di “salvaguardare la pianificazione urbanistica generale dei comuni e di tenere in considerazione i naturali e costanti mutamenti del tessuto urbano, nonché di dettare disposizioni in materia di ristrutturazione edilizia”.
Secondo il deputato, i contenziosi sono nati a causa di due disposizioni apparentemente contrapposte:
- l’articolo 41-quinquies, sesto comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, che individua i limiti di volumi e altezze delle costruzioni nell’ambito del territorio comunale. Nello specifico prevede che “Nei comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa”.
- l’articolo 8 del DM 2 aprile 1968, n. 1444, che detta le disposizioni in materia di limiti di altezza degli edifici tenendo conto della zona territoriale omogenea ove insistono gli stessi.
Questi due articoli hanno prodotto due differenti tesi interpretative:
- un primo orientamento più restrittivo che vietava la realizzazione di interventi oltre i citati limiti quantitativi in assenza del piano attuativo esteso all’intera zona, anche nelle ipotesi di ricostruzione di fabbricati da eseguire in zone già urbanizzate;
- un secondo orientamento che invece prevede l’approvazione del piano particolareggiato o di lottizzazione solo in presenza di aree non urbanizzate, che quindi richiedono una pianificazione attuativa finalizzata a un loro armonico e ordinato sviluppo.
La finalità del DDL è quindi quella di far prevalere la seconda tesi, concedendo sei mesi di tempo alle Regioni, al Governo alle province, ai comuni e alle comunità montane per individuare i casi in cui sarà necessario adottare un piano particolareggiato o di lottizzazione, e le tipologie di interventi considerabili quali ristrutturazioni edilizie secondo il TUE.
Per i progetti realizzati o approvati prima dell’entrata in vigore del DDl via libera alla Sanatoria
La sorte dei progetti già realizzati o già approvati si rivela invece una sorta di sanatoria. Nel caso in cui gli interventi non siano preceduti dall’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata. E fatti salvi quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo.
Tali progetti, compresi dunque quelli rientranti nel cd. Salva Casa, saranno considerati progetti conformi alla disciplina urbanistica a patto che rispettino le seguenti condizioni:
- edificazione di nuovi immobili su singoli lotti situati in ambiti edificati e urbanizzati;
- sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
- interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall’art. 41-quinquies, sesto comma, della Legge n. 1150/1942.
Ovviamente dovranno essere rispettati i requisiti indispensabili definiti dalla disciplina urbanistica come la verifica delle dotazioni territoriali e, nel caso delle nuove costruzioni, il rispetto della distanza minima tra fabbricati.
Per Ance: bene, ma non benissimo
Nel frattempo sono partite le audizioni alla Camera in merito al DDL 1987 che andrà ad impattare anche sul Salva Milano. Il testo è composto da un solo articolo e 9 comma.
Tra i primi intervenuti, c’è anche l’ANCE che ha sottolineato l’apprezzamento in linea generale della norma che tenta di mettere ordine nel caso legislativo, ma che potrebbe essere migliorata come segue:
- chiarire maggiormente la formulazione del comma 6 che attualmente è indirizzato a salvaguardare il regime amministrativo degli interventi di ristrutturazione edilizia. Nel contempo di rivedere i casi da qualificare come ristrutturazione edilizia in rapporto alla sola demolizione e ricostruzione (unica tipologia di intervento oggetto nuovamente di interpretazioni divergenti) e non tutta la disciplina della categoria di ristrutturazione edilizia (commi 1 e 4);
- tutelare tra gli interventi non preceduti dall’approvazione di un piano attuativo anche tutti quegli interventi che rispondono alle previsioni dei piani urbanistici comunali o comunque sono conformi a convenzioni urbanistiche o atti d’obbligo con i quali sono stati definiti i relativi adempimenti a carico dell’operatore (comma 3).
- Inoltre, sarebbe auspicabile un intervento che ampli l’ambito di intervento salvaguardando non solo gli interventi realizzati o assentiti ma anche tutte quelle situazioni per le quali il procedimento amministrativo risulti avviato e in una fase avanzata di istruttoria (commi 2 e 4).
“L’esigenza di questo intervento normativo deve costituire il punto di partenza per poter superare le attuali normative anacronistiche, e che non sono più sostenibili in quanto non rispondenti alle esigenze che le stesse politiche europee stanno delineando.” sottolinea ANCE riferendosi alla ottuagenaria legge del 1942 ed alla cinquantenne legge del 1968.
Scarica il testo del Documento presentato da ANCE in Audizione sul Ddl Salva Milano.
