Con una circolare pubblicata pochi giorni fa si aprono i giochi anche per il Salva Casa Umbria, ovvero la fase di recepimento della nuova sanatoria edilizia contenuta nel DL 69/2024, poi legge n.105/2024.
Non sono molte le realtà regionali che si sono già espresse sulla norma, lasciando i progettisti e i cittadini interessati ad utilizzare la sanatoria per gli abusi, alle prese con dubbi irrisolti.
Il Salva Casa in Umbria
Il Decreto Salva Casa ha apportato molteplici modifiche al Testo Unico Edilizia TUE Dpr 380/2001, tuttavia l’ultima parola spetta sempre alle disposizioni regionali.
In attesa dell’adeguamento della Legge Regionali dell’Umbria n.1/2015, l’Ente ha pubblicato la circolare contenente le prime indicazioni e le ricadute sulla disciplina edilizia vigente a livello regionale con una valutazione applicativa che sintetizza il modus operandi da adottare nei seguenti casi:
- recupero sottotetti
- edilizia libera
- Stato legittimo
- cambio destinazione d’uso
- accertamento di conformità
- tolleranze costruttive ed esecutive
- sanzioni
Salva Casa Umbria: Recupero dei sottotetti
Articolo 2 bis DPR 380/2001- materia trattata all’articolo 156 LR 1/2015)
La modifica si riferisce all’articolo 156 della LR 1/2015 e che appare compatibile con il nuovo assetto normativo.
Unica eccezione la limitazione temporale (esistenza dell’edificio al 31.12.2009) ed al richiamo alla destinazione d’uso dell’immobile (residenza e servizi), per i vani posti al piano sottotetto.
Di conseguenza, la norma regionale riferita ai sottotetti continua a rimanere vigente nella sua formulazione salvo che per i riferimenti temporali e di destinazione d’uso, dei quali non si dovrà tenere conto.
Salva Casa Umbria: Edilizia Libera
Articolo 6 DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 118 LR 1/2015
La norma nazionale ha apportato 2 modifiche art.6 del TUE in regime di edilizia libera in particolare su:
- installazione delle vetrate panoramiche (VEPA) – (lettera b-bis);
- installazione di opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici (nuova lettera b-ter).
In questo caso le modifiche NON trovano riscontro nella norma regionale, vanno considerate integrative del comma 1 dell’articolo 118 della LR 1/2015, e operano automaticamente nel rispetto delle disposizioni di cui al comma 5 del medesimo articolo.
Salva Casa Umbria: Stato legittimo
Articolo 9 bis DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 139 bis LR 1/2015
Il Decreto Salva Aasa ha previsto una semplificazione delle prove per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. le nuove disposizioni stabiliscono che lo stato legittimo di un immobile è quello derivante dal titolo che ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento nel caso in cui l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Sono state inoltre previste norme specifiche per i condomini.
La materia trattata è disciplinata nel testo unico regionale all’articolo 139 bis, che avendo un contenuto più ristretto rispetto all’attuale norma statale, è da ritenersi disapplicato; conseguentemente l’articolo 9 bis del DPR 380/2001 trova diretta applicazione.
Salva Casa Umbria: Cambi di destinazione d’uso
Articolo 23 ter DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 155 LR 1/2015
Le modifiche della sanatoria edilizia 2024 sono finalizzate ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari specialmente all’interno delle aree urbane.
A livello regionale il contenuto non comprende le nuove modifiche introdotte dal Salva Casa, di conseguenza ferma restando la validità della norma regionale, il suo contenuto dovrà essere integrato con la diretta applicazione dei nuovi commi da 1-bis a 1- quinquies del nuovo articolo 23 ter, DPR 380/2001.
Salva Casa Umbria: Certificato di agibilità
Articolo 24 DPR 380/2001 – materia trattata agli articoli 137 e 138 LR 1/2015
Il DL n.69/2024 consente di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie a situazioni edilizie non ritenute idonee prima della modifica normativa.
Con il Salva Casa potranno ottenere l’agibilità con superfici ed altezze minime ridotte rispetto a quanto eravamo abituati.
Il contenuto a livello regionale è da intendersi integrato con le nuove disposizioni.
Salva Casa Umbria: Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali
Articolo 31 DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 143 LR 1/2015
Ferma restando la validità della norma regionale, il suo contenuto è da intendersi integrato con la diretta applicazione dei nuovi commi 3 e 5 dell’articolo 31 del dpr 380/2001, disapplicando i commi 3 e 8 dell’articolo 143 LR 1/2015.
Salva Casa Umbria: Variazioni essenziali
Articolo 32 DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 139 LR 1/2015
Le modifiche apportate dalla legge 105/2024 all’articolo 32 del TUE hanno confermato il potere decisionale delle Regioni in merito alla definizione delle variazioni essenziali.
Per tale motivo la norma regionale continua ad avere diretta applicazione, come già avveniva in precedenza.
Salva Casa Umbria: Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
Articolo 34 DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 145 LR 1/2015
La sanatoria edilizia 2024 ha modificato gli importi delle sanzioni da applicare ai casi in cui non sia possibile la demolizione della parte eseguita in difformità senza causare pregiudizio alla porzione legittima.
Gli importi sono stati incrementati del 50% passando al triplo del costo di produzione per gli edifici ad uso residenziale e al triplo del valore venale per gli edifici ad uso non residenziale.
La norma trova corrispondenza all’articolo 145 della LR 1/2015, che si discosta da quella nazionale in relazione al metodo di calcolo della sanzione, che fa riferimento solo al costo di costruzione.
Considerato che la norma regionale utilizza una modalità diversa per il calcolo della sanzione e tenuto conto che, la norma nazionale ha introdotto un incremento del 50% degli importi, si ritiene di incrementare del 50% gli importi calcolati con le modalità di cui all’art 145 della LR 1/2015, portando la sanzione compresa tra 2,25 volte e 3,75 volte il costo di costruzione.
Salva Casa Umbria: Tolleranze costruttive ed esecutive
Articolo 34 bis DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 147 bis LR 1/2015
Il dDl nazionale ha definito un regime derogatorio alle tolleranze costruttive valido per tutti gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che include anche le disposizioni in materia di distanze e dei requisiti igienico-sanitari e il comportamento da tenere per gli edifici ubicati nelle zone sismiche.
Ai fini del computo della superficie utile, la norma precisa che si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 rimane fermo il limite unico del 2% rispetto alle misure di progetto.
Per quanto riguarda invece le tolleranze esecutive, la nuova disposizione prevede che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive anche:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni e interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Nella normativa regionale la materia delle tolleranze è da ritenersi disapplicato; di conseguenza il Salva Casa trova diretta applicazione.
Salva Casa Umbria: Casi particolari di interventi in parziale difformità
Articolo 34-ter DPR 380/2001 – nessuna corrispondenza nella LR 1/2015
Il nuovo articolo 34-ter introduce una nuova fattispecie di sanatoria edilizia limitata agli interventi realizzati come varianti in corso d’opera in parziale difformità dal titolo rilasciato prima della entrata in vigore della legge 28/01/1977 n. 10 e comunque non riconducibile alle tolleranze costruttive/esecutive.
La data di realizzazione delle varianti è attestata attraverso la documentazione richiesta per dimostrare lo stato legittimo del fabbricato, come previsto dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001. Qualora non fosse possibile stabilire l’epoca della variante tramite tale documentazione, il tecnico incaricato certifica la data di realizzazione con una propria dichiarazione, assumendosene la responsabilità. La norma, inoltre, considera come tolleranze costruttive, ai sensi dell’articolo 34-bis, le parziali difformità riscontrate durante l’esecuzione dei lavori autorizzati, verificate tramite sopralluoghi o ispezioni delle autorità competenti, purché non sia stato emesso un ordine di demolizione o ripristino e sia stata concessa la certificazione di abitabilità o agibilità.
La norma nazionale introduce una fattispecie del tutto nuova non disciplinata a livello regionale, pertanto l’articolo 34-ter del DPR 380/2001, trova diretta applicazione.
Salva Casa Umbria: Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità
Articolo 36 del DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 154 LR 1/2015
La caratteristica dell’accertamento di conformità consisteva nel fatto che la relativa sanatoria poteva essere chiesta e ottenuta soltanto qualora sussistesse il requisito della “doppia conformità” dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.
Dopo il Salva Casa sono ora vigenti due differenti regimi di “accertamento di conformità”:
- doppia conformità, per la sanatoria degli abusi più gravi (assenza o totale difformità rispetto al Permesso di Costruire e assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire);
- regime semplificato per le parziali difformità dal Permesso di Costruire (o dalla SCIA alternativa al PdC), per l’assenza e la difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali al Permesso di Costruire e alla SCIA.
A livello regionale la nuova lettura sarà la seguente:
- al comma 1, dell’articolo 154 della LR 1/2015, non si deve tenere conto della locuzione “con variazioni essenziali” e dei relativi richiami agli articoli 145, comma 1 e 146, comma 1;
- al comma 2, dell’articolo 154 non si deve tenere conto del seguente periodo: “Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal titolo abilitativo”.
Le restanti disposizioni dell’articolo 154 rimangono immutate, precisando tuttavia che la parola “difformità” va intesa come “totale difformità”.
Salva Casa Umbria: accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità e di variazioni essenziali
Articolo 36 bis DPR 380/2001 – nessuna corrispondenza nella LR 1/2015
Si prevede la possibilità di sanare alcune difformità con la sola conformità urbanistica al momento della richiesta ed alla conformità edilizia vigente al momento della realizzazione della difformità, “conformità semplice”.
L’articolo trova diretta applicazione pur considerando i seguenti rimandi normativi riferiti alla LR 1/2015:
- al posto dell’articolo 34 DPR 380/2001 deve intendersi richiamato l’articolo 145 LR 1/2015;
- al posto dell’articolo 37 DPR 380/2001 deve intendersi richiamato l’articolo 146 LR 1/2015;
- al posto dell’articolo 32 DPR 380/2001 deve intendersi richiamato l’articolo 139 LR 1/2015;
- al posto dell’articolo 16 DPR 380/2001 deve intendersi richiamato l’articolo 130 LR 1/2015.
La normativa regionale utilizza una modalità di calcolo delle sanzioni differente, è stato quindi introdotto un allineamento del calcolo della oblazione, nei casi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, con quanto già previsto per le medesime fattispecie dall’articolo 154 comma 4 della LR 1/2015.
Salva Casa Umbria: Interventi eseguiti in assenza o in difformità della S.C.I.A.
Articolo 37 DPR 380/2001 – materia trattata all’articolo 146 LR 1/2015
Per allineare la nuova norma nazionale e quella regionale, sono stati incrementati del 50% gli importi calcolati con le modalità di cui all’articolo 146 della LR 1/2015 portando la sanzione compresa tra 2,25 volte e 3,75 volte il costo di costruzione.