Le prime indicazioni della Capitale sul Salva Casa Roma

Cambio destinazione d’uso, oblazioni e agibilità in deroga ai requisiti igienico sanitari. Sono le indicazioni contenute nel Salva Casa Roma

La Legge n.105/2024, conosciuta come Salva Casa, è entrata in vigore il 28 luglio scorso, modificando profondamente il Testo Unico Edilizia, il dpr 380/2001 che conoscevamo. Eppure, nonostante siano trascorsi già tre mesi, sono ancora molti i dubbi irrisolti. Manca la modulistica unica, manca il Listino prezzi della sanatoria edilizia 2024 e, come se non bastasse, le Regioni tardano a recepire il testo. 

Tuttavia, possiamo ora aggiungere al magro elenco anche le prime indicazioni sul Salva Casa a Roma. La circolare segue la delibera della Regione Lazio che ha dettagliato le modalità operative per il procedimento di compatibilità paesaggistica previsto dalla nuova sanatoria 2024. 

Come sottolineato nella circolare pubblicata dal Dipartimento Programmazione e Attuazione urbanistica della Capitale, il Salva Casa a Roma non può “impattare sulle scelte urbanistiche precedentemente approvate”. 

Il documento interviene dunque con le prime indicazioni in merito a:

• i mutamenti delle destinazioni d’uso, di cui all’art. 23-ter; 
• le oblazioni, di cui all’ art. 36-bis comma 5; 
• l’agibilità, di cui all’art. 24 commi 5-bis e 5-ter.

Salva Casa Roma: cambio destinazione d’uso

Uno degli articoli del TUE trasformati dal Salva Casa è certamente l’art.23-ter che ha modificato la disciplina per il cambio di destinazione d’uso rilevanti (cosiddetti verticali) e non rilevanti (orizzontali).

La nuova disciplina semplifica i cambi di destinazione d’uso permettendo il passaggio tra categorie funzionali anche differenti senza la necessità di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale.
Con la Circolare del 21 ottobre invece, l’Urbanistica capitolina stabilisce invece che, le modifiche all’art.23-ter (mutamento di destinazione d’uso) non saranno applicate nel Salva Casa Roma in quanto “può operare solo in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica invece presenti nelle N.T.A. del P.R.G. vigente”.

Non cambia nulla invece per quanto concerne il Contributo di Costruzione (Oneri di Urbanizzazione primaria, Oneri di Urbanizzazione secondaria e Contributo afferente il costo di costruzione).

Come sottolinea la circolare, i regimi amministrativi da utilizzare per il cambio di destinazione d’uso si possono ricavare “non senza qualche difficoltà” dalla combinazione tra i commi 1-quinquies e 3 dell’art. 23-ter e dei commi 1 lettera c) e 2 dell’art. 10 del D.P.R. 380/01. 

Nel Salva Casa Roma i regimi amministrativi da applicare per il cambio di destinazione d’uso sono i seguenti:

1. SCIA ordinaria (ex art. 22) per mutamenti di destinazione d’uso nella stessa categoria funzionale (non rilevante) o tra diverse categorie funzionali (rilevante)
   • senza opere o con opere riconducibili all’art. 6-bis;
   • con opere di manutenzione straordinaria pesante o Restauro e risanamento conservativo pesante, anche in zona A;
   • con opere di Ristrutturazione edilizia leggera in zone omogenee diverse dalla zona A;
   • con opere che comportino modificazione della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili non sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 42/04. 
2. SCIA alternativa (ex art. 23 D.P.R. 380/01) o PdC per cambio destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (non rilevante) o tra diverse categorie funzionali (rilevante):
   • con opere riconducibili ad interventi di ristrutturazione edilizia (leggera o pesante) in zona omogenea A;
   • con opere che comportino modificazione della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 42/04. 

Oblazioni per sanatoria ordinaria nel Salva Casa Roma

Il Salva Casa Roma si sofferma poi sul tema delle Oblazioni Permesso di costruire e SCIA ordinaria in sanatoria (art. 36-bis, comma 5).

Nella legislazione Comunale le sanzioni da pagare secondo quanto stabilit dall’art.36-bis del TUE nelle lettere a) e b) del comma 5, dovranno rispettare lo schema seguente:

Permesso di costruire e SCIA ordinaria in sanatoria (lettera a):

• Interventi realizzati in parziale difformità, (art. 34), o in variazioni essenziali (art. 32 TUE e art. 17 della L.R. 15/08) nel caso di assenza di doppia conformità, ma che soddisfino il requisito della “conformità asimmetrica” ovvero sono la sanatoria semplificata con il rispetto della disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
  • l’oblazione sarà pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, sarà determinato in misura pari al contributo di costruzione incrementato del 20%; 
• Per gli interventi appena indicati, ma che soddisfino il requisito della doppia conformità (conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda), non si applica l’incremento del 20%. 

SCIA ordinaria in sanatoria (lettera b):

• Interventi realizzati in assenza della SCIA o in difformità da essa (art. 37 del D.P.R. 380/01), nel caso di assenza di doppia conformità, ma che soddisfino il requisito della conformità asimmetrica (conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione),
  • l’oblazione è pari al doppio dell’aumento del valore venale in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, compresa tra 1.032,00 euro e 10.328,00 euro. 
  • Nei casi di interventi che non determinano un aumento del valore venale dell’immobile, l’oblazione sarà pari al valore minimo di 1.032,00 euro; 
• Per gli interventi di cui sopra, ma che soddisfino il requisito della doppia conformità, l’importo è determinato ai sensi del punto 4 della D.A.C. n. 44/2011 in misura non inferiore a 1.000,00 euro e non superiore a 10.000,00 euro.

Agibilità nel Salva Casa Roma

Il Salva Casa ha inserito una serie di deroghe al requisito di agibilità in deroga al DM Salute. Le deroghe autorizzabili dal tecnico ai fini della Scia di agibilità sono le seguenti:

• altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite di 2,40 metri; 
• alloggi a singola stanza per una persona, con superficie minima inferiore agli attuali 28 mq, fino al limite minimo di 20 mq
• alloggi per due persone, inferiore agli attuali 38 mq, fino al limite minimo di 28 mq.

Queste disposizioni potranno essere applicate nel Salva Casa Roma solo dove siano soddisfatte tre condizioni:

• il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente;
• l’osservanza del requisito dell’adattabilità;
• che l’asseverazione di agibilità intervenga a conclusione di almeno una delle seguenti tipologie di intervento edilizio:
  • un intervento di recupero edilizio dell’edificio, di cui l’U.I. è parte, e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
  • un intervento edilizio con un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile.

L’abigilità però sarà ammessa esclusivamente per interventi sul patrimonio edilizio esistente destinati a garantire il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie. 

Sono esclusi dalla deroga gli interventi: 

• di mutamenti di destinazioni d’uso (MdU), 
• nuove costruzioni (NC) 
• demolizione ricostruzione (DR) anche qualora tali interventi siano classificabili in ristrutturazione edilizia (RE).

Scarica la circolare sul recepimento della sanatoria edilizia a Roma.