Salva Casa: la guida completa alla sanatoria edilizia 2024

Cosa prevede il Decreto Salva casa 2024

Il 28 luglio 2024, il Decreto Legge n.69/2024 meglio conosciuto come DL Salva Casa, è stato ufficialmente convertito nella Legge 105/2024. 

Il testo recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” apporta molteplici modifiche al Testo Unico Edilizia (TUE). 

Grazie alla nuova Sanatoria edilizia 2024 sarà possibile regolarizzare diverse tipologie di irregolarità presenti sugli immobili: difformità formali rispetto allo stato legittimo degli immobili, difformità interne con un regime di tolleranze costruttive più favorevole e difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio.

Il Salva Casa inoltre presta un’attenzione particolare agli abusi edilizi commessi ante ‘77, ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi n. 10/1977. 

Nel dettaglio le novità introdotte dalla Sanatoria voluta da Salvini ed introdotte in parte anche a seguito degli emendamenti al Salva Casa riguardano:

• Edilizia libera, art. 6, comma 1, lett. B-bis e b-ter) d.P.R. n. 380/2001
• Stato legittimo, art. 9 bis d.P.R. n. 380/2001
• Cambio di destinazione d’uso, art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001
• Tolleranze costruttive ed esecutive, percentuali e cubature art. 34 bis d.P.R. n. 380/2001
• Interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo,  art. 34 ter d.P.R. n. 380/2001
• Accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali – art. 36 bis d.P.R. n. 380/2001
• Variazioni essenziali ed immobili vincolati, art. 32 d.P.R. n. 380/2001
• Deroga ai requisiti igienico sanitari in attesa del DM Salute – art. 24 d.P.R. n. 380/2001
• Recupero sottotetti, art. 2 bis d.P.R. n. 380/2001
• Alienazione immobili abusivi, art. 31 d.P.R. n. 380/2001
• Le Sanzioni ed il Costo della sanatoria,  art. 1, comma 2, D.L. n. 69/2024
• Strutture amovibili temporanee-covid 19, art. 2 D.L. n. 69/2024

Quando scade la sanatoria edilizia 2024?

In linea generale la Legge Salva Casa n.105/2024 non ha scadenza. Tuttavia gli abusi e le piccole difformità sanabili sono solo quelle passate e già commesse, non si applica il mini condono edilizio agli abusi futuri. 

Nel caso delle tolleranze costruttive ed esecutive potranno essere sanati tutti i lavori difformi realizzati prima del 24 maggio 2024 (entrata in vigore del Decreto legge).

La Legge di conversione è invece entrata in vigore il 28 luglio 2024.

Cosa si può Sanare con il Salva Casa

L’obiettivo principale del Dl n.69/2024 è liberare il mercato edilizio e gli uffici tecnici da quegli edifici non vendibili a causa di piccole difformità o variazioni essenziali che rientrano in un certo perimetro. 

Rispetto alla versione originaria del Decreto legge, gli emendamenti al Salva Casa hanno apportato non poche modifiche al testo, allargando la sanatoria ad un maggior numero di abusi. 

Edilizia libera

Il Decreto Salva Casa apporta importanti modifiche al Testo Unico Edilizia TUE dpr 380/01 facendo rientrare nel regime dell’Edilizia Libera anche:

• gli interventi di installazione delle VePa, Vetrate Panoramiche scorrevoli amovibili e totalmente trasparenti;
• Le pergotende e le pergole bioclimatiche a protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

VePa, Vetrate panoramiche

E’ importante ricordare che per rientrare nel regime di Edilizia libera, ovvero l’installazione senza dover richiedere un titolo edilizio, le vetrate VePA devono essere temporanee, amovibili e totalmente trasparenti. Non devono configurare spazi stabilmente chiusi, ne creare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile.

Secondo un emendamento al Salva Casa potranno essere installate:

• su balconi aggettanti, 
• sulle logge rientranti all’interno dell’edificio
• o nei porticati.

Non potranno invece passare come edilizia libera le Vetrate VePa realizzate: 

• su porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Pergotende, Pergola bioclimatica

Ammesse in Edilizia Libera anche le tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile.

Dovranno essere opere caratterizzate da elementi di protezione solare mobili o regolabili, a condizione che: 

• siano addossate agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
• non determinano la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici;
• abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• siano in armonia con le preesistenti linee architettoniche.

Stato legittimo 

Il testo del Salva Casa modifica anche l’Art. 1, comma 1, lettera b) del TUE dpr 380/01, semplificando l’elenco dei documenti necessari per la dimostrazione dello Stato legittimo.

Lo Stato legittimo di un immobile è indispensabile per concludere una compravendita, per accedere alle detrazioni fiscali e per realizzare interventi edilizi sulla stessa unità.

Lo Stato Legittimo accerta che l’immobile sia in regola e non presenti abusi o difformità dal titolo edilizio.

Grazie al Salva Casa lo Stato Legittimo di un immobile può essere dimostrato da:

• titolo abilitativo della costruzione
• titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio a patto che il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi
• titoli rilasciati dopo accertamento di conformità in sanatoria (art.36 e nuovo 36bis e dopo il pagamento della relativa sanzione)
• pagamento della sanzione a seconda della difformità rilevata
• dall’avvenuta regolarizzazione delle varianti ante ’77 con pagamento della relativa oblazione (nuovo art. 34ter).

Prima del Salva casa (prima del 19 maggio 2024) lo Stato legittimo era invece stabilito csia dal titolo che ne aveva previsto la costruzione, sia da quello che disciplina l’ultimo intervento edilizio.

Le Sanzioni da pagare per riconoscere lo Stato Legittimo

Tra le possibilità offerte dal Salva Casa per farsi riconoscere lo Stato Legittimo c’è anche la possibilità di pagare un’oblazione (sanzione) in base all’intervento eseguito ovvero:

• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
• gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA segnalazione certificata di
  inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE).

Per conoscere le sanzioni da pagare per la sanatoria dell’abuso al fine di ottenere lo Stato Legittimo leggi il Capitolo dedicato: “Quanto costa la Sanatoria edilizia Salva Casa”

Certificato di Stato Legittimo

Ad attestare lo Stato Legittimo deve essere un tecnico abilitato che rilascerà il “certificato di stato legittimo” ai sensi dell’art. 34-bis comma 3 del D.P.R. 380/2001.

Nell’Attestato il tecnico dichiara sotto la propria responsabilità che l’immobile è urbanisticamente conforme, rientra nelle tolleranze costruttive e non presenta violazioni edilizie. 

Come certificare lo Stato Legittimo degli immobili senza titolo abilitativo

Molti professionisti si troveranno nella condizione di dovere certificare lo Stato Legittimo di un immobile senza titolo edilizio, o con titolo irreperibile perchè costruito prima dell’obbligo. In questo caso il titolo abilitativo potrà essere ricavato:

• dalle informazioni catastali di primo impianto,
• dalle riprese fotografiche, dagli estratti cartografici, dai documenti d’archivio, 
• da altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
• dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. 

Cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso di una unità immobiliare o di un intero immobile potrebbe comportare un aumento del carico urbanistico. Di conseguenza è essenziale capire tra quali categorie funzionali avverrà il cambio.

Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa in merito al mutamento di destinazione d’uso sono: 

• è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso con e senza opere  tra la stessa categoria funzionale. Sempre nel rispetto della norma Comunale (art.1-bis);
• è consentito il cambio di destinazione d’uso nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 tra le categorie:
  • a) residenziale;
  • a-bis) turistico-ricettiva;
  • b) produttiva e direzionale;
  • c) commerciale.
• si potranno cambiare a qualsiasi destinazione (non solo residenziale), anche i seminterrati ed i piani terra.

A patto che la nuova forma di utilizzo sia conforme a quella prevalente.

Ad esempio nel caso di un immobile di un piano con tre locali ad uso commerciale, non sarà possibile convertire una delle unità in una residenza, andando contro al principio di prevalenza.

Al contrario se questo principio è rispettato, non sarà necessario reperire altre aree per servizi di interesse generale (Dm n.1444/68) né tantomeno assicurarsi della dotazione minima obbligatoria di parcheggi.

Resta obbligatorio il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria.

Il problema del recepimento regionale è di estrema importanza e purtroppo, ad ora, non ha ancora trovato una risposta. Come avremo modo di approfondire in seguito molte delle prescrizioni del Salva Casa, ed in particolar modo quelle inerenti al cambio di destinazione d’uso, dovranno fare i conti con le disposizioni dei Comuni prima di poter essere attuate. 

Cosa non si può sanare con il salva casa?

Con il Salva Casa non potranno essere sanati abusi che compromettono la struttura dell’edificio. Anche i requisiti legati all’efficienza energetica ed il rispetto dei regolamenti dedicati all’eliminazione delle barriere architettoniche non rientrano nel regime della sanatoria 2024.  

Quali titoli servono per il cambio di destinazione d’uso?

Anche in questo caso l’ultima parola va alle Regioni che potranno decidere di subordinare determinati cambi di destinazioni d’uso a differenti titoli edilizi. 

Per il momento il Dl 69/2 in sede di conversione, ovvero dopo l’ok agli emendamenti al Salva Casa, ha previsto che:

• per i cambi d’uso senza opere è necessario sempre presentare la SCIA;
• per i cambi con opere occorre presentare il titolo richiesto per l’esecuzione delle stesse. Nel caso di interventi soggetti a CILA, si dovrà procedere comunque con SCIA.

Tolleranze Costruttive ed Esecutive

La nuova sanatoria edilizia 2024 introduce importanti modifiche alle percentuali di tolleranza ammesse per i piccoli “abusi” edilizi e le difformità edilizie. 

In tutti i casi è prevista una tolleranza costruttiva del 2% per il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. 

Con il Salva Casa tutti gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto delle altezze, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto nel limite:

• 2% per superficie utile > 500m2
• 3% per superficie utile tra i 300 e 500 m2
• 4% per superficie utile tra i 100 e 300 m2
• 5% per superficie utile < 100 m2
• 6% per superficie utile < 60m2 

Per Tolleranze esecutive si intendono invece le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

In questo caso rientrano nelle tolleranze esecutive gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 con:

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tolleranze anche per i rapporti aeroilluminanti e per le distanze tra edifici

Se quanto detto sopra non dovesse bastare è bene sottolineare che il Salva Casa permetterà di Non considerare Abuso edilizio, un intervento che rispetta il 2% di tolleranza anche per quanto riguarda:

• requisiti igienico-sanitari e i rapporti aeroilluminanti di ⅛;
• le distanze legali come ad esempio i 10 metri dagli altri edifici o i 5 metri dal confine.

Nel nuovo art.34 ter del TUE, viene inoltre esteso il regime delle tolleranze a tutte le parziali difformità realizzate durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo (e non solo a quelle ante ‘77) a condizione che: 

• siano state accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia;
• in seguito a tali verifiche non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
• sia stata rilasciata l’abitabilità/agibilità. 

Abitabilità e requisiti igienico sanitari

Un aspetto che sta influenzando senza dubbio il mercato immobiliare ed è stato cavallo di battaglia del Ministro Salvini durante la campagna di lancio del Salva Casa è certamente la questione dei Micro-appartamenti e le nuove disposizioni in termini di Abitabilità. 

“Una misura che rimette sul mercato numerosi appartamenti andando incontro alle necessità di studenti e lavoratori – specialmente nelle grandi città – oltre a favorire la riduzione del consumo del suolo” affermava il Ministro.

Modifiche che hanno influito anche sui requisiti igienico sanitari.

Con le nuove regole del Salva Casa saranno considerati abitabili i locali:

• con altezza minima inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
• monostanza con superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 mq, fino al limite massimo di 20 mq, per una persona,
• per due persone inferiore a 38 mq, fino al limite massimo di 28 mq.

Tra l’altro a questi stessi parametri sono applicabili le tolleranze del 2%.

Leggi l’approfondimento >> Abitabilità e requisiti igienico sanitari: la toppa del Salva Casa al DM Salute

Recupero dei sottotetti

Direttamente collegato all’ampliamento dell’offerta abitativa è stato inserito nel Salva Casa un nuovo comma all’art.2-bis del Dpr 380/01 che amplia le possibilità offerte per il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, ed a condizione che:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, 
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali,
• che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. 

Leggi l’approfondimento >> Recupero dei sottotetti: tutte le norme da conoscere per valorizzare l’esistente

La Regione Piemonte ha approvato la LR 25/2024 che colma un vuioto normativo venutosi a creare negli utlimi anni, definendo nuove regole per il recupero dei sottetti in Piemonte. Leggi qui il nostro approfondimento >> Recupero sottotetti in Piemonte e variazioni essenziali: le nuove regole 

Accertamento di conformità e sanatoria semplificata

Entriamo nel cuore del Salva Casa per provare a capire quali siano le difformità sostanziali e formali sanabili con le novità introdotte al Testo Unico Edilizia. 

Quello che inizialmente era stato definito “condono edilizio” in realtà consente di regolarizzare solo abusi interni o difformi dal titolo.

La nuova sanatoria delle difformità edilizie può essere suddivisa in:

• casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo con variante ante ‘77;
• accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
• accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali;
• doppia conformità ;
• sanatoria semplificata.

Sanare un abuso commesso su un edificio ante ‘77

La prima casistica da analizzare è stata introdotta dal nuovo articolo 34-ter al DPR 380/01. 

In questo caso il Salva Casa permette di sanare le parziali difformità degli interventi realizzati in variante in corso d’opera rispetto a titoli edilizi presentati prima dell’entrata in vigore della legge n.10 del 1977 anche conosciuta come “Legge Bucalossi”. 

In questo caso gli abusi possono essere sanati anche se non rientrano nelle già citate Tolleranze Costruttive.

Essenziale dunque dimostrare l’epoca di realizzazione delle varianti.

Per farlo il Salva Casa permette di sfruttare:

• le informazioni catastali
• riprese fotografiche 
• estratti cartografici 
• documenti d’archivio 
• atti pubblici o privati

Nel caso in cui non sia possibile attestare l’anno dei lavori, il professionista può certificare l’epoca dell’intervento con una dichiarazione sotto la propria responsabilità, anche penale.

Una questione che non è piaciuta ai Consigli Nazionali di Architetti ed Ingegneri seriamente preoccupati sulle possibili ripercussioni verso i tecnici, “sovraccaricati” di responsabilità.  

Quanto costa sanare:  Queste difformità potranno essere sanate con la presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento di un’oblazione (sanzione) per l’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali. 

Assenza di titolo o totale difformità

Assenza di titolo (Articoli 31 e 33 del TUE), titolo inesistente (mai chiesto o mai rilasciato) o un titolo esistente, ma privo di efficacia, sia in origine, sia a seguito di revoca del comune o provvedimento del giudice amministrativo.

Totale difformità (articoli 31 e 33 del TUE), la realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.

In caso di interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia in alternativa al PdC (art.23) è possibile sfruttare l’accertamento di conformità previsto dall’art.36 del TUE e che permette di ottenere il permesso di costruire in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla Doppia Conformità ovvero:

• sia alla disciplina urbanistica e edilizia al momento della realizzazione dello stesso intervento,
• sia alla disciplina urbanistica e edilizia al momento della presentazione della domanda. 

Quanto costa sanare: Sarà anche in questo caso necessario pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione, oppure in caso di gratuità, in misura pari a quella prevista dall’art. 16 del TUE.

Parziali difformità e di variazioni essenziali

Difformità comprese tra:

• i limiti delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis); e
• i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale) 

Per quanto riguarda gli eventuali abusi commessi in parziale difformità dalla Scia o dal Permesso di Costruire o con variazioni essenziali è possibile avviare l’accertamento di conformità seguendo la procedura Semplificata che abbandona il requisito della Doppia Conformità. 

In questo caso il proprietario potrà ottenere il Permesso di Costruire e presentare la Scia in sanatoria se l’intervento risulta conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,
• e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Il permesso di costruire in questo caso viene rilasciato dallo Sportello Unico Edilizio che condizionare il rilascio alla realizzazione degli interventi edilizi necessari per la sicurezza (Sanatoria Condizionata).

Quanto costa sanare: Anche in questo caso sarà necessario pagare una sanzione, oblazione, pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20%. Tale incremento non si applica nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

Variazioni essenziali (articolo 32 del TUE)

Intervento completamente diverso – per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso – rispetto a quanto oggetto di permesso e se ci sono variazioni essenziali (i cui criteri sono individuati all’articolo 32 del TUE e declinati dalla legislazione regionale)

E’ bene dedicare un momento al concetto di Variazioni essenziali così come modificato dal DL 69/2024. Il Salva Casa stabilisce che NON possono essere considerate variazioni essenziali solo se realizzate su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali.

L’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; 
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Purtroppo, come sottolineato anche dall’ANCE ciascuna Regione recepirà queste disposizioni con differenze anche sostanziali. 

Leggi l’approfondimento >> Variazioni essenziali Salva Casa: il recepimento regionale

Salva Casa in Zona vincolata

Assenza o difformità dall’Autorizzazione Paesaggistica

Le modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal Salva Casa incidono in parte anche sugli interventi eseguiti in zona paesaggistica o vincolata. 

A disciplinare le nuove possibilità offerte dalla sanatoria paesaggistica in aree vincolata è l’articolo 36-bis del TUE.

Nel caso in cui sia stato costruito un manufatto in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica che comporta un aumento di volume o di superficie utile anche in aumento rispetto a quelli legittimamente realizzati, sarà possibile chiedere un accertamento di compatibilità paesaggistica.

La sanatoria paesaggistica del Salva Casa vale solo per le difformità meno rilevanti identificate dall’articolo 36-bis del TUE ovvero:

• parziale difformità o variazioni essenziali dal Permesso di Costruire o dalla Scia alternativa al PdC;
• assenza o difformità dalla SCIA ordinaria.

La procedura da seguire è la seguente:

• il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati;
• Entro 180 giorni, l’autorità competente deve pronunciarsi sulla richiesta di accertamento di conformità paesggistica, previo parere vincolante della soprintendenza (entro 90 giorni);
• Se i pareri non arrivano entro i termini, varrà il principio del Silenzio Assenso  e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. 
• Le disposizioni si applicano anche nei casi in cui gli interventi risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.

La possibilità di Sanare senza doppia conformità è applicabile agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica.

Sanzioni per la compatibilità paesaggistica

Una volta che sia stata accertata la compatibilità paesaggistica, sarà necessario pagare una sanzione determinata previa perizia di stima ed uguale al 

• maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione per la demolizione di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 4.

Silenzio Assenso 

Dove prima vigeva il silenzio rigetto ora vige il Silenzio Assenso. Un’altra modifica sostanziale introdotta dalla sanatoria degli abusi edilizi con il Salva casa.

Il responsabile del provvedimento dell’ufficio comunale o il dirigente si dovranno pronunciare entro:

• 45 giorni nel caso di Permesso di costruire in sanatoria;
• 30 giorni nel caso di SCIA;

Se il parere non è espresso entro questi termini si considera accolta la richiesta. 

Quanto costa la sanatoria edilizia Salva Casa?

Il costo per aderire al nuovo condono 2024 Salva Casa è compreso tra i 516 euro ed i 10.328 euro e varia in base alla gravità dell’abuso e a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. 

Le sanzioni previste sono:

• Rilascio del PdC in sanatoria
  • importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20%. Tale incremento non si applica nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
• Rilascio SCIA in sanatoria
  • importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro; 
  • in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità). 
• Assenza o in difformità dalla SCIA
  • triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e in misura non inferiore a 1.032€
• Parziale difformità dal PdC
  • se possibile si pocede alla rimozione o demolizione 
  • se la rimozione non può avvenire, si applica una sanzione pari al
    • triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità se ad uso residenziale 
    • triplo del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale Viste le molteplici disparità che potrebbero venirsi a creare tra Regione e regione in base alle tipologie di Sanatoria esistenti, il Ministro delle Infrastrutture (Mit) ha preannunciato l’imminente arrivo di una Circolare che definirà un Listino Prezzi per il Salva Casa.

Il Salva Casa nell’edilizia regionale

Come è ormai chiaro a tutti, la sanatoria 2024 è tutt’altro che semplice. La Legge 105/2024 è fatta di rimandi al testo Unico Edilizia, aggiunte, abrogazioni e modifiche talvolta piccole, ma sostanziali.

Ed i problemi stanno iniziando a venire all’osso. Il recepimento regionale è ben più complesso di quanto si possa immaginare. Si contano sulle dita di una mano le regioni che hanno tentato un primo approccio di recepimento della legge e che nel nostro caso sono la Regione Emilia Romagna, la Sicilia, la Regione Lazio, Regione Umbria e Liguria.

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Inoltre c’è un problema di modulistica da aggiornare e formazione che non è stato tenuto in considerazione dalla legge, una problematica di non poco conto sollevata da UNITEL e che dovrà al più presto trovare risposta.

Scarica la nostra Infografica sul Salva casa 2024