Mentre si attendono le Faq del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, le Regioni vanno avanti con il recepimento delle novità in tema di sanatoria edilizia. Nei giorni scorsi si è aggiunta all’elenco la circolare sul Salva Casa della Campania (CI/2025/3 del 28/01/2025).
Il tema comune è l’integrazione del Dl n.69/2024 e delle modifiche apportate al TUE, con le Leggi regionali in vigore. Le strade percorse sono due:
- la diretta applicazione della norma nazionale Salva casa,
- o una lettura coordinata della norma statale e di quella regionale esistente.
Dl Salva Casa in Campania, articoli con applicazione diretta
Come chiarisce la circolare, trovano diretta applicazione, in quanto contenenti norme di principio innovative, disciplinanti casi non previste dalla legislazione regionale vigente:
- l’articolo 9 bis, Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili,
- articolo 24, Agibilità,
- articolo 31 Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali,
- articolo 34, Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire,
- articolo 34 bis, Tolleranze costruttive,
- articolo 34 ter, Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo,
- articolo 36, Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità,
- articolo 36 bis, Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità di variazioni essenziali,
- articolo 37, Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA segnalazione certificata di inizio attività.
L’articolo 32, parzialmente inciso dalla riforma, rinvia alla legge regionale la definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato, materia che sarà oggetto di definizione con separato provvedimento.
Decreto Salva Casa in Campania: gli articoli modificati
Saranno invece oggetto di una disciplina coordinata tra le regole nazionali e quelle regionali:
- articolo 2, Recupero dei Sottotetti
- articolo 6, attività di Edilizia Libera,
- articolo 23 ter, Cambio destinazioni d’uso urbanisticamente rilevanti.
Recupero dei sottotetti con il Salva Casa in Campania
Il recupero dei sottotetti in Campania è disciplinato da:
- D.P.R. n. 380/2001 (art. 2 bis, comma 1 quater);
- Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15;
- Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, commi 6 e 7);
- Legge Regionale 22 dicembre 2004, n. 16, come modificata con Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5 (art. 43 quater).
La circolare conferma la piena applicabilità della Salva Casa in tema di recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime tra fabbricati.
In applicazione delle Leggi regionali invece si dovranno distinguere due casi:
- Comuni che hanno già approvato il PSU, per i quali è consentito il recupero con destinazione d’uso non solo residenziale, ma anche terziaria, turistico-recettiva, nonché commerciale se prevalente nell’edificio,
- Comuni che non hanno ancora approvato il PSU, è consentito il solo recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25/08/2022 (ad eccezione di quelli ricadenti nei territori comunali esclusi ai sensi del comma 2 dell’articolo 1 della l. r. n. 15/2000).
Gli interventi di recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia, sono soggetti a SCIA e comportano la corresponsione del contributo di cui al comma 9 dell’articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004, nonché la monetizzazione degli standard. Gli articoli 3, 4 e 5 della l. r. n. 15/2000 si intendono superati per effetto delle disposizioni contenute nei commi 4, 6, 8 e 9 del nuovo articolo 43 quater della Lr. n. 16/2004.
Edilizia Libera in Campania
In Campania l’attività edilizia libera è disciplinata con:
- D.P.R. n. 380/2001 (art. 6);
- Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, comma 2).
L’articolo 6 del TUE D.P.R. n. 380/2001, modificato dal Salva Casa (legge n. 105/2024), si applica integralmente.
Mentre la legge regionale n. 13/2022 aggiunge alcuni casi possibili all’elenco di interventi in edilizia libera ammessi dal Salva Casa.
Le novità introdotti dal Salva Casa in Campania per gli interventi di edilizia libera sono:
- le VePa, vetrate panoramiche amovibili, in logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche;
- le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
Cambio di destinazione d’uso
In Campania, la materia dei mutamenti d’uso è disciplinata con:
- D.P.R. n. 380/2001 (art. 23 ter), che disciplina, prevalentemente, i mutamenti di destinazione d’uso riferiti a singole unità immobiliari (salvo il secondo periodo del comma 3, riferito ai mutamenti di un intero immobile);
- Legge Regionale 28 novembre 2001, n. 19 (art. 2, co. 5, 6, 7 e 8), che contiene disposizioni in materia di edilizia;
- Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, co. 4 e 6), che contiene disposizioni in materia di urbanistica;
- Legge Regionale 28 dicembre 2021, n. 31 (artt. 26 e 27), che contiene disposizioni di semplificazione in materia di urbanistica e edilizia.
I cambi di destinazione d’uso introdotti dal Salva Casa in Campania seguono due casi particolari:
- i mutamenti d’uso di singole unità immobiliari che prevede un livello ulteriore di semplificazione e va ad integrare le tipologie di attività edilizia libera previste dal TUE e dalla normativa regionale. Questo tipo di mutamento costituisce, infatti, attività edilizia libera.
- I mutamenti d’uso di un intero immobile che in alcuni casi saranno invece soggetti al Permesso di Costruire. In particolare, per le tipologie di mutamento di cui ai commi 6, 7 e 8. O per modifiche della destinazione d’uso, urbanisticamente rilevanti, con opere e senza opere, l’utilizzo della SCIA alternativa al permesso di costruire.
I titoli abilitativi necessari per un cambio di destinazione d’uso in Campania sono:
- Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:
- in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la SCIA;
- in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all’articolo 6 bis, si procede con SCIA, anziché con CILA.
- Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali si fa riferimento al comma 1 quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile.
- Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si utilizza la SCIA alternativa a permesso di costruire, salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della l. r. n. 19/2001, subordinate a permesso di costruire.
- Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (caso non contemplato dal TUE), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001.
Per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della l. r. n. 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della l. r. n. 31/2021).