Si avvicina inesorabilmente il 16 marzo, data entro la quale gli amministratori dovranno comunicare al Fisco i dati relativi alle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia in condominio, di riqualificazione energetica o per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici destinati all’arredo delle parti comuni.
Al fine di semplificare la procedura e rispondere alle molte domande degli operatori certamente “confusi” dalle molte trasformazioni normative, anche l’Agenzia delle Entrate ha predisposto una serie di Faq relative alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomini ed agevolabili con i diversi Bonus in vigore. Il portale del Fisco è stato da poco aggiornato, rispondendo ai quesiti su condominio minimo, supercondominio, invio ed esonero delle comunicazioni, rimborsi e modalità di invio.
Esonero dall’invio dei dati
La prima importante precisazione inserita tra le FAQ del Fisco sugli interventi di ristrutturazione edilizia in condominio riguarda l’obbligo dell’invio delle comunicazioni da parte degli amministratori, sulle spese sostenute l’anno precedente per Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Superbonus, Bonus Elettrodomestici.
Come sottolinea l’AdE, l’unico esonero possibile è previsto nel caso in cui tutti i condòmini abbiano optato, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto, per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni.
Rimborsi di soggetti terzi sulle spese
Se un Soggetto terzo, come ad esempio il Comune, rimborsa le spese sostenute per i lavori effettuati sulle parti comuni, l’amministratore dovrà procedere in due modi:
- se il rimborso è totalmente, i condòmini non possono beneficiare della detrazione IRPEF e l’amministratore non deve inviare comunicazioni all’Agenzia delle Entrate né rilasciare certificazioni.
- Se il rimborso è parziale, l’amministratore deve comunicare solo le spese effettivamente rimaste a carico del condominio e suddividerle tra i condòmini sia nella comunicazione all’Agenzia sia nella certificazione.
I Condomini Minimi
Per condominio minimo si intende un immobile composto da un massimo di 8 unità abitative.
Nel caso in cui sia effettuata una ristrutturazione edilizia su un condominio minimo l’invio delle comunicazioni avverà solo se:
- il condominio minimo ha nominato un amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto. In questo caso quest’ultimo sarà tenuto a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 16 marzo dell’anno successivo.
- Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, non sono tenuti alla trasmissione dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Come comunicare i dati relativi alle pertinenze
In caso di pertinenze quali garage, locali tecnici, cortili condominiali, i chiarimenti sulle modalità di ripartizione delle spese di ristrutturazione andranno distinte in base alla proprietà della pertinenza.
Pertinenze di proprietà esclusiva
Se una pertinenza appartiene a un singolo condòmino, le spese per la sua ristrutturazione non devono essere incluse nella comunicazione dell’amministratore, poiché non riguardano interventi su parti comuni.
Pertinenze comuni
Se la pertinenza è condivisa da tutti i condòmini, l’amministratore deve ripartire le spese e comunicarle all’Agenzia delle Entrate secondo i criteri di proporzionalità previsti dal regolamento condominiale o dalle delibere assembleari.
Pertinenze a uso commerciale o produttivo
Per gli interventi su pertinenze condominiali destinate ad attività commerciali o produttive, le detrazioni potrebbero subire limitazioni. È quindi necessario verificare le specifiche disposizioni fiscali applicabili.
Supercondomini
Se la ristrutturazione edilizia in condominio riguarda un immobile composto da una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, si parlerà di Supercondomini.
In questo caso la comunicazione relativa agli interventi di ristrutturazione e risparmio energetico effettuate sulle parti comuni dovrà seguire differenti iter.
- Se il supercondominio ha sostenuto direttamente tutti i pagamenti per gli interventi, dovrà inviare un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate, indicando i dati delle opere effettuate e la suddivisione delle spese tra tutti i condòmini coinvolti.
- Se, invece, il supercondominio ha pagato solo per gli interventi sulle proprie parti comuni, mentre i singoli condomìni hanno sostenuto le spese per le rispettive parti comuni, ciascuno dovrà inviare una comunicazione separata all’Agenzia, riportando i dati relativi agli interventi e la ripartizione delle spese tra i propri condòmini.
E’ inoltre necessario verificare che la somma delle spese coincida con l’importo complessivo dell’intervento registrato. Inoltre in caso di sconto in fattura o cessione del credito, la comunicazione dovrà riportare le indicazioni di ciascuna quota spettante ai condòmini e il dettaglio dell’opzione alternativa scelta.
Interventi con Sismabonus
Le FAQ dell’AdE si soffermano anche sugli interventi agevolati con Sismabonus unitamente ad altri bonus di ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica. Nella risposta sono contenuti due validi esempi pratici che permettono di distinguere che tipo di comunicazione inviare in caso di:
- supercondominio, con ripartizione in base ai millesimi
- superbonus acquisti, dove l’invio ad Enea dovrà essere effettuato dall’impresa, mentre l’amministratore invierà il modello annuale,
- sconto in fattura o cessione del credito, specificando le spese sostenute da ciascun condomino.