Le cessioni a titolo onerose in essere dopo il 1° gennaio 2024 sono soggette ad una plusvalenza immobiliare imponibile
La Legge di Bilancio 2024, nel tentativo di contrastare le speculazioni, ha introdotto un nuovo sistema di tassazione della plusvalenza del Superbonus in caso di cessioni a titolo oneroso, poste in essere a partire dal 1° gennaio 2024. Ma le novità della norma aprono ad una serie di dubbi, come quello di un contribuente che si è rivolto direttamente all’Agenzia delle Entrate per ottenere una risposta.
Cessione onerose entro i 10 anni dalla fine lavori
L’art.1 comma 64 della Legge di Bilancio 2024 ha previsto che sugli immobili oggetto di intervento di riqualificazione con Superbonus venduti a meno di 10 anni dalla fine dei lavori, si debba pagare un’imposta del 26% sulla plusvalenza.
Il dubbio del contribuente però sorge nel momento in cui il proprietario dell’immobile, non è l’intestatario dell’agevolazione fiscale, che è stata invece beneficiata dal comodatario.
Gli immobili ed i soggetti interessati dalla plusvalenza
L’articolo 67 del Tuir (comma 1, lettera b-bis) definisce nel dettaglio quali immobili e quali sono i soggetti interessati alla nuova plusvalenza sul superbonus.
Gli immobili interessati sono tutti quelli sui quali sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus (anche quelli non residenziali), a prescindere dal soggetto che ha eseguito i lavori (proprietario o altri “aventi diritto” alla detrazione – conduttore, comodatario, familiare convivente, eccetera), dalla loro tipologia (trainanti o trainati), dalla percentuale di detrazione spettante e dalla modalità di fruizione di questa.
Esistono tuttavia alcune esclusioni per le plusvalenze derivate dalla cessione nel caso di:
- immobili acquisiti per successione
- immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la cessione o qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia trascorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Dunque il soggetto che ha sostenuto i lavori non incide sul pagamento della tassa sulla plusvalenza che è invece legata direttamente all’immobile riqualificato.
Come calcolare la plusvalenze
Come ricorda il Fisco, per il calcolo della plusvalenza si può fare riferimento alla circolare circolare n. 13 del 13 giugno 2024 dell’AdE. La plusvalenza del Superbonus sulla quale il contribuente può applicare l’imposta sostitutiva del 26% (invece che il regime ordinario di tassazione), va calcolata come indicato dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266. Attenzione, come già indicato le disposizioni si applicano solo alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Il provvedimento colpisce le seconde case oggetto di interventi agevolati con il Superbonus ed ha origine dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene stesso.
I costi di ristrutturazione potranno essere detratti integralmente:
- se i lavori si sono svolti entro 5 anni dalla vendita dell’immobile ed hanno riguardato il Superbonus al 110% con cessione del credito o sconto in fattura.
Mentre i costi di ristrutturazione saranno considerati al 50%:
- nel caso in cui i lavori si siano conclusi più di 5 anni prima della vendita nel caso di uso congiunto del 110% e delle opzioni alternative.
Concorrono al calcolo dei costi del bene solo quelli agevolati con il 110% e sono invece escluse le versioni con aliquota ridotta del Superbonus. Salvi anche coloro che hanno deciso di utilizzare l’agevolazione direttamente in detrazione, mentre entrando nella extra tassa le opzioni alternative come cessione e sconto in fattura.