Il Fisco risponde ad un contribuente che ha acquistato un immobile per usucapione riqualificando con superbonus ed ora intenzionato a rivenderlo. Quanto vale in questa circostanza la tassazione sulla plusvalenza sulla vendita?
Cosa accade se l’immobile riqualificato con il Superbonus ed acquistato per usucapione viene venduto prima di 10 anni?
La Legge di Bilancio 2024 ha apportato molte modifiche anche al sistema incentivante per l’edilizia, in particolare ha predisposto la tassazione al 26% sulla plusvalenza per la vendita di immobili ristrutturati sfruttando il Superbonus. Nonostante le successive integrazioni da parte del Fisco, la questione risulta ancora spinosa e non di semplice comprensione, tanto da aver portato un contribuente a interpellare l’Agenzia delle Entrate per chiarire ogni dubbio.
Come calcolare la plusvalenza da Superbonus?
Il contribuente ha acquistato un immobile per usucapione successivamente riqualificato con lavori legati al Superbonus ed esercitando l’opzione di cessione per una parte del credito e di detrazione diretta per la restante parte.
L’intenzione è quella di vendere l’immobile oggetto degli interventi, che non è stato adibito ad abitazione principale, prima che siano trascorsi i 10 anni dal termine dei lavori. Il dubbio ora è come calcolare la plusvalenza sulla vendita dell’edificio.
Nella risposta n.157/2024 il Fisco chiarisce prima di tutto quando in cosa consiste la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare relativa alla cessione di immobili oggetto di Superbonus.
“Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.
A questo punto vanno distinti alcuni casi differenti per il calcolo delle plusvalenze:
- per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
- per gli immobili nei quali i lavori si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 % per cento e siano state esercitate le opzioni alternative alla detrazione diretta (cessione o sconto).
- nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni dall’atto della cessione, per determinare i costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni alternative.
- per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT sui prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
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Come calcolare la plusvalenza sulla vendita di un immobile acquistato per usucapione?
Il Fisco entra nel merito della risposta al contribuente sottolineando che:
nell’ipotesi di rivendita entro 10 anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene, determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l’opzione alternativa.
In questo caso dunque la plusvalenza sulla vendita tassabile sarà ottenuta dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell’usucapione, aumentato dei costi sul bene, ma ad esclusione dei lavori agevolati dal Superbonus per i quali si è optato per la cessione.
