Effettuare un cambio destinazione d’uso da abitazione a Bed & Breakfast con opere di manutenzione straordinaria è sempre soggetto a permesso di costruire anche se coerente con il Salva Casa
Con l’avvicinarsi del Giubileo sono sempre di più coloro che decidono di convertire la propria residenza o una seconda casa in un affittacamere. Ma effettuare un intervento di questo tipo, come il cambio di destinazione d’uso da abitazione a bed & breakfast, potrebbe trasformarsi in un abuso edilizio se non si utilizza il corretto titolo abilitativo, soprattutto se gli interventi sono eseguito congiuntamente alla realizzazione di opere edilizie.
Su questo fronte il recente Decreto Salva Casa, convertito nella Legge n.105/2024, ha apportato qualche semplificazione, ma attenzione a non incorrere nell’errore che potrebbe costarci caro.
Cambio di destinazione d’uso nel Salva Casa
Prima di procedere chiariamo quali sono le semplificazioni garantite dal Salva Casa in materia di cambi di destinazione d’uso.
La sanatoria edilizia 2024 introduce la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d’uso tra le stesse categorie o tra categorie non omogenee.
Entrando nel dettaglio è possibile riassumere che:
- il cambio di destinazione d’uso con e senza opere tra la stessa categoria funzionale è sempre consentito, presentando una SCIA;
- è consentito il cambio di destinazione d’uso nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 tra le categorie differenti quali:
- a) residenziale;
- a-bis) turistico-ricettiva;
- b) produttiva e direzionale;
- c) commerciale
In tutti i casi si dovrà comunque rispettare la normativa di settore e l’ultima parola spetterà sempre agli strumenti urbanistici comunali.
Attenzione però: nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso sia accompagnato da opere, sarà indispensabile utilizzare il corretto titolo edilizio necessario per la tipologia di intervento effettuata.
Ovvero, se l’intervento comporta un passaggio di categoria urbanistica dell’immobile, con un aumento del carico urbanistico, sarà necessario presentare un Permesso di costruire. Mentre se le opere rientrano nel regime della CILA, si potrà procedere al cambio di destinazione d’uso presentando la SCIA.
Cambio di destinazione d’uso con opere da residenza a B&B
Entriamo nel merito del caso specifico di cambio di destinazione d’uso da abitazione a Bed & breakfast che ovviamente comporta la realizzazione di opere quali ad esempio l’adeguamento dei bagni, lo spostamento di tramezzi, modifiche alle infrastrutture ed alle camere da letto.
Si tratta di un passaggio tra due categorie funzionali differenti, dal residenziale (a) alla turistico-ricettiva (a-bis). Come sottolineato dalla Cassazione in molteplici sentenze, avvenute anche in riferimento a casi a “cavallo” dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, queste due categorie edilizie comportano un notevole aumento del carico urbanistico. Ciò che va tenuto ben presente, è poi la tipologia di opere effettuate che, in questo caso, saranno sempre assoggettate a permesso di costruire.
Dunque nulla da fare: se volete trasformare la vostra residenza in un affittacamere intervenendo sulla struttura con opere edilizie, dovrete prima richiedere il permesso di costruire.
Il passaggio implica il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
