Le numerose modifiche introdotte al testo del DL Salva casa dopo l’esame in Commissione Ambiente. Cambiano le regole per la doppia conformità, per il cambio di destinazione d’uso, per le difformità lievi e essenziali, nonchè aumentano le tolleranze e le altezze minime per ottenere l’agibilità
Il Governo ha posto la fiducia sul disegno di legge di conversione con modifiche al DL n.69/2024 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”.
Il testo, contenente le modifiche al Salva Casa approvate dalla Commissione in base agli emendamenti recepiti, passerà questo pomeriggio all’esame della Camera, per approdare poi in Senato per l’ok definitivo entro il 28 luglio 2024.
Numerosi gli emendamenti approvati che modificano anche sostanzialmente il Testo Unico Edilizia, il DPR 380/2001 creando un nuovo bacino di interventi per quanto riguarda i requisiti di doppia conformità, per la sanatoria di difformità lievi o essenziali, modificando le tolleranze costruttive ammesse, prevedendo un regime speciale per le immobili costruiti prima del 1977, modificando le superficie e le altezze minime ammesse all’agibilità ed in riferimento al recupero dei sottotetti. Vediamo nel dettaglio quali sono le modifiche al Salva Casa.
Recupero dei sottotetti – Articolo 1, comma 1, lettera 0a)
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art.2-bis introdotto il comma 1-quater
Mantenendo quale finalità quella di ampliare l’offerta abitativa limitando il consumo di suolo, il nuovo testo del Salva casa consente il recupero dei sottotetti anche quando non sussista il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:
- che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
- e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
La modifica al testo del Salva casa specifica comunque che resta fermo quanto stabilito dalle leggi regionali vigenti in materia.
Per conoscere tutta la normativa regionale in materia di recupero dei sottotetti ti consigliamo di leggere: “Recupero dei sottotetti: tutte le norme da conoscere per valorizzare l’esistente”.
Edilizia Libera – Articolo 1 comma 1 lett. a)
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art. 6, comma 1
Entrano a far parte del regime di Edilizia Libera, ovvero interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (permesso di costruire o altro titolo autorizzativo) anche:
- la realizzazione di VEPA vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti all’interno dei Porticati rientranti nell’edificio;
- le tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola bioclimatica con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
Tutte le strutture elencate non possono creare spazi stabilmente chiusi e non potranno gravare su porticati ad uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche. Gli interventi inoltre dovranno rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004.
Definizione dello stato legittimo degli immobili – Articolo 1 comma 1, lettera b
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art. 9-bis, comma 1-bis
Una delle modifiche sostanziali al testo del Salva Casa. Per stabilire lo Stato legittimo di un immobile sarà sufficiente dimostrare la corrispondenza o al titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, o in alternativa a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Nel caso in cui lo stato legittimo sia determinato dall’ultimo intervento edilizio, l’unica condizione è che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
In quest’ultimo caso, se gli uffici tecnici comunali rilevano parziali difformità non rilevanti, potranno essere considerati titoli idonei a stabilire lo stato legittimo, previo pagamento della relativa sanzione:
- il permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
- le norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis (introdotto dal presente decreto-legge)
- la disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE).
Se l’immobile risulta realizzato in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, saranno accettati altri elementi probanti anche nei casi in cui non siano disponibili la copia o gli estremi del titolo abilitativo.
Non concorrono a determinare lo stato legittimo di un immobile:
- le difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio;
- le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
Cambio destinazione d’uso in relazione alle singole unità immobiliari – Articolo 1 comma 1, lettera c)
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art. 23-ter
Il mutamento di destinazione d’uso è ammesso sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra categorie diverse purchè nel rispetto di quella prevalente nell’edificio, inoltre potranno essere riconosciuti anche i cambi di destinazione d’uso con o senza opere.
Il testo modifica il concetto di “mutamento di destinazione d’uso senza opere” ovvero quando non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera.
Il Cambio di destinazione d’uso:
- non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale ( DM 1444/1968);
- comporta il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
- non è assoggettato al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi;
- per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale.
Il cambio di destinazione d’uso è soggetto al rilascio:
- della SCIA se non comporta l’esecuzione di opere edilizie;
- al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso negli altri casi.
Requisiti di altezza minima e di superficie minima e Certificato di Agibilità – Articolo 1, comma 1, lettera c-bis)
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art. 24
Le modifiche introdotte dagli emendamenti al DL Salva Casa prevede nuovi criteri per stabilire l’agibilità di un immobile nel rispetto delle norme igienico-sanitarie.
In particolare, il tecnico progettista assevera, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività, la conformità nei seguenti casi:
- altezza minima 2,40 metri
- superficie minima per 2 persone 28 mq e 20 mq per una persona.
Opere acquisite dal comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – Articolo 1, comma 1, lettera c-ter
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art.31, comma 5
Tra le opere che possono essere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune perché eseguite in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, o con variazioni essenziali, e non demolite e ripristinate dal proprietario entro 90 giorni dall’ingiunzione di rimozione o di demolizione, si aggiungono quelle di interesse culturale e paesaggistico.
Inoltre viene concesso più tempo al proprietario che avrà a disposizione 240 giorni di tempo (e non più solo 90) per demolire o ripristinare, nel caso in cui l’esigenza di comprare o vendere limmobile sia dovuta a “motivi di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine”.
Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e variazioni essenziali – Articolo 1, comma 1, lettera d-bis, e)
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art.32 comma 3
La lettera d-bis), introdotta nel corso dell’esame in sede referente, sopprime il secondo periodo dell’articolo 32, comma 3, del TUE che delimita quali interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, siano da considerarsi variazione essenziale.
Tolleranze costruttive – Articolo 1, comma 1, lettera f
Modifiche al TUE Dpr 380/2001: all’Art.34-bis comma 3
Gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 potranno avvalersi di tolleranze costruttive in deroga. Non costituisce violazione la difformità che rientra nel limite del:
- 2% nel caso di superfici > 500 mq;
- 3% per superfici comprese tra i 300 mq e i 500 mq;
- 4% per superfici tra i 100 mq e i 300 mq;
- 5% per superfici < 100 mq;
- 6% per superfici < 60 mq.
Secondo le nuove modifiche al Salva Casa possono considerarsi tolleranze esecutive:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- il non aver realizzato elementi architettonici non strutturali;
- l’irregolarità costruttiva interne ed esterne e le aperture interne difformi al progetto;
- le difformità relative agli interventi di manutenzione ordinaria;
- gli errori di cantiere e gli errori materiali di rappresentazione.
Le modifiche prevedono disposizioni specifiche per le unità collocate in zone sismiche.
Variante per edifici ante ‘77 – Articolo 1, comma 1, lettera f-bis
Introduce al TUE il nuovo Art.34-ter
Gli interventi in parziale difformità dal titolo edilizio realizzati prima della Legge Bucalossi del 1977 sono sempre sanabili.
L’accertamento dell’epoca di realizzazione della variante dovrà avvenire o mediante la documentazione per l’attestazione di stato legittimo, o tramite attestazione del tecnico incaricato. Elemento che non è passato indifferente ai professionisti soprattutto a causa delle sanzioni penali in caso di difformità.
Regolarizzare l’abuso comporterà la presentazione della SCIA ed il pagamento d una somma a titolo oneroso.
Doppia conformità – Articolo 1 comma 1 lett. g), h), i)
Modifiche al TUE Art.36 e 37
Viene superato il requisito della doppia conformità rispetto al permesso di costruire o dalla SCIA, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31.
Si differenzieranno così le documentazioni da produrre in base alle tipologie di difformità.
Interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia: continua a permanere il regime della Doppia conformità.
Per gli interventi eseguiti parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia si supera la doppia conformità. Sarà sufficiente provare:
- la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda)
- e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36bis).
Viene introdotta la cosiddetta “sanatoria condizionata” ovvero il rilascio della Scia o del PC da parte del Comune avverrà solo dopo che il proprietario avrà eseguito gli interventi necessari per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria.
Il rilascio è sempre condizionato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 30.984 €).
Puoi scaricare QUI il testo definitivo del DL n.69/2024 “Salva Casa”
Trovi QUI il dossier della Camera.
