Si al nuovo tramezzo o al soppalco, no al pilastro spostato o al balcone allargato
E’ in Gazzetta il DL Salva Casa n.69/2024 che regolamenta il mini condono 2024 fortemente voluto dal Ministro Matteo Salvini. Sono trascorse solo poche ore dall’entrata in vigore, ma già si parla di possibili migliorie da apportare in fase di conversione in legge. Tra gli elementi oggetto di dibattito sembrerebbe esserci proprio il problema della doppia conformità, parzialmente superata dalla sanatoria 2024, ma che di fatto aumenta il carico di responsabilità sulle spalle dei professionisti.
Cosa prevede il mini condono 2024
Molte le modifiche apportate al Dpr 380/2001 dal Dl Salva Casa n.69/2024, che introduce la possibilità di sanare le difformità lievi o moderate degli immobili italiani già a partire da oggi . Il mini condono inoltre vede al rialzo le tolleranze costruttive, consentendo ad esempio di sanare un sottotetto o un soppalco che prima non risultavano abitabili, sempre nel rispetto dei regolamenti comunali esistenti. In questo caso però la data spartiacque è il 24 maggio, ovvero solo gli interventi antecedenti a questa data potranno essere condonati. Il Dl semplifica inoltre il cambio di destinazione d’uso senza opere, velocizzando le procedure di accertamento comunali che passano dal silenzio-diniego al silenzio-assenso, un punto cruciale del decreto come vedremo in seguito.
Doppia conformità: non è eliminata, ma parzialmente modificata
Prima dell’entrata in vigore del Dl Salva Casa, per sanare un abuso era necessario dimostrare la “doppia conformità” alla disciplina edilizia e urbanistica sia vigente al tempo della realizzazione dell’intervento che al momento di presentazione della domanda.
Con il mini condono 2024 questo requisito viene modificato in base alla gravità dell’abuso commesso. Sono da distinguere due livelli di abuso:
- gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o della SCIA, in totale difformità dal progetto o con variazioni essenziali (articolo 36 del Dpr 380/2001;
- gli interventi realizzati solo in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA (Si introduce l’articolo 36-bis).
Nel primo caso, per abusi gravi, la doppia conformità resta invariata, ovvero per ottenere il permesso di costruire in sanatoria serve l’accertamento della conformità urbanistica ed edilizia sia al tempo di costruzione che, nel presente, al momento della domanda. Sono quindi escluse dal DL Salva casa le variazioni che hanno impattato sulla stabilità dell’immobile, i pilastri o le solette inserite o spostate, o il balcone allargato.
Nel caso di difformità meno importanti, abusi minori, la doppia conformità si ammorbidisce e per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, si dovrà dimostrare che l’intervento risulti conforme alla disciplina edilizia vigente al tempo di realizzazione dell’intervento (norme di progettazione e impiantistica) ed a quella urbanistica vigente al tempo di presentazione della domanda (carichi urbanistici).
Per ottenere la sanatoria il richiedente dovrà garantire il rispetto delle disposizioni di igiene, efficienza, staticità e salubrità. All’istanza di sanatoria si dovrà inoltre allegare una certificazione redatta da un professionista abilitato.
La certificazione chiesta dai professionisti
La conformità degli interventi portati in sanatoria dovrà essere certificata da un professionista. I tecnici dovranno quindi verificare i requisiti vigenti all’epoca di costruzione, e nel caso di assenza o irrintracciabilità della data di costruzione, potranno assumersi la responsabilità di indicare loro stessi una data.
Quando si iniziò a parlare di una possibile revisione del TUE, i professionisti spinsero affinché la doppia conformità venisse realmente abolita, ovvero facendo decadere la necessità di qualsiasi verifica risalente all’epoca di costruzione, affidandosi invece all’unica conformità legata al presente (al momento della presentazione della domanda). Non è da escludere che questo passaggio possa essere ampliato in fase di conversione del Decreto elegge 69/2024.
Se il Comune non esamina la pratica vince il silenzio assenso
Veniamo all’altra questione posta sotto i riflettori dalla sanatoria di Salvini, ovvero il desiderio di liberare e alleggerire gli uffici tecnici comunali dell’enorme mole di pratiche. Per questo il DL introduce il silenzio assenso, in base al quale l’amministrazione avrà a disposizione un tot di giorni per esaminare la pratica, in base al tipo di sanatoria richiesta, al termine dei quali se non si è espresso, la sanatoria risulta approvata.
Le tempistiche a disposizione del Comune sono le seguenti:
- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.
Si può ipotizzare che nei primi mesi di azione del mini condono, si creerà un sovraccarico di lavoro per gli uffici tecnici comunali, con numerose pratiche che otterranno la sanatoria proprio grazie al silenzio assenso.