Cambiano le regole per sanare le pergotende, i tramezzi spostati, le variazioni rispetto al progetto originale e la doppia conformità
Sono solo tre gli articoli che decideranno parte del futuro del settore edile. E’ quanto si evince dalla Bozza del DL Salva Casa all’esame del Ministero delle Infrastrutture e che oggi approderà in Consiglio dei Ministri per intraprendere l’iter burocratico che lo porterà alla conversione in legge. Sarà proprio l’articolo 1 a modificare in maniera puntuale il Testo Unico Edilizia n.380/2001 introducendo l’ormai famosa sanatoria edilizia di Salvini. Secondo alcune stime prudenziali, il mini condono permetterà di regolarizzare circa il 50% degli immobili italiani superando “piccole difformità” e liberando così gli uffici tecnici comunali.
Vediamo nel dettaglio cosa prevede la bozza del DL Salva Casa recante “Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” soffermandoci unicamente sui contenuti dell’Articolo 1 – Modifiche al DPR 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
Edilizia Libera
Le prime modifiche del DL agiranno sull’articolo 6 del TUE. In particolare vengono ampliate le categorie di intervento che rientrano nel regime di edilizia, ovvero interventi che non necessitano di permessi.
Trovano finalmente pace le VEPA, Vetrate panoramiche amovibili, inserite nel 2022 nel Testo Unico Edilizia, ma rimaste per troppo tempo un elemento normativo non chiaro, tanto da aver generato centinaia di contenziosi tra cittadini ed amministrazioni.
Con il Dl Salva Casa entrano a far parte del regime di edilizia libera le VEPA vetrate panoramiche amovibili, le tende da sole con struttura fissa, le pergotende, e potranno essere installate sui balconi, ma anche in logge e porticati.
L’elenco delle soluzioni che potranno essere installate senza permessi è contenuto nella lettera b-ter) e sono le seguenti:
“le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.
Stato Legittimo
La bozza del DL Salva Casa introduce poi una modifica all’Articolo 9-bis del TUE modificando la definizione di “stato legittimo” di un immobile. Il testo stabilisce che lo stato legittimo sarà stabilito sia dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa), ma anche dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare successivamente. In questo modo si supera la necessità di risalire ai titoli originari dell’immobile talvolta anche molto vecchi. Pagando una sanzione commisurata all’abuso commesso l’intervento sarà di fatto sanato.
Cambio destinazione d’uso
L’Articolo 1 della bozza di DL Salva Casa, introduce modifiche all’articolo 23-ter in materia di mutamento d’uso urbanisticamente. Il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, sarà agevolato prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale. In altre parole si potrà sempre effettuare un cambio di destinazione d’uso (ad esempio da residenziale a turistico) se non vengono eseguite opere edilizie, semplicemente presentando una SCIA.
Tolleranze costruttive
Cambiano le tolleranze costruttive in base agli immobili oggetto di sanatoria. Le modifiche interessano l’articolo 34-bis del TUE. Per tolleranze costruttive si intendono le difformità tra il progetto presentato in origine e l’immobile nelle condizioni attuali. Il Decreto Salva Casa introduce il comma 1-bis:
“Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
a) del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
b) del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
c) del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
d) del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Potranno rientrare nelle tolleranze costruttive con le percentuali sopra indicate anche: “il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere”.
Doppia conformità
Gli articoli 36 e 37 del TUE sono modificati dal DL Salva Casa introducendo specifiche nel caso di interventi eseguiti nelle ipotesi di assenza di titolo, totale o parziale difformità o variazioni essenziali e parziali. Stiamo parlando del problema della doppia conformità urbanistica ed edilizia per gli interventi realizzati in parziale difformità rispetto ai titoli originari depositati in Comune.
Con la sanatoria di Salvini si potranno regolarizzare gli immobili in caso di:
- assenza di permesso di costruire, totale difformità o variazioni essenziali;
- assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa.
Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e la SCIA per la Sanatoria se l’intervento risulti conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, disciplina che meglio può rappresentare gli interessi attuali del territorio;
- ed ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Sarà comunque necessario presentare la documentazione di un professionista che attesti le necessarie conformità.
Il Comune potrà però subordinare il rilascio del permesso di costruire e della SCIA in Sanatoria all’esecuzione degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare “l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo”.
Nel caso di vincoli paesaggistici sopravvenuti in seguito si demanda il tutto ad una preliminare autorizzazione paesaggistica.
Non potranno essere sanati gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA straordinaria, o in assenza di tali permessi o per variazioni essenziali al progetto approvato. Sono escluse dal mini condono 2024 ad esempio gli interventi che hanno un impatto sulla stabilità dell’immobile. Potrà essere sanato il tramezzo spostato, ma non potranno esserlo i pilastri o le solette inserite in seguito, né tantomeno l’eventuale allargamento del balcone senza permesso.
Sarà invece sanabile l’eventuale allargamento della facciata esterna di qualche centimetro tra il progetto e la realizzazione.