Compravendita immobiliare, tutto in centro e poco in periferia
Si comprano e vendono più case, non tantissime in più, ma un aumento consistente; tanto più se spacchettiamo l’aumento per tipologie scoprendo un incremento delle compravendite residenziali dell’1,5% e del 5% delle prime case. La buona notizia è che si registra un’accelerazione per le abitazioni meno energivore e più efficienti, con acquisti fatti probabilmente alla luce dei crescenti costi delle bollette.
Questi i dati del 2024, ai quali si aggiungono prospettive positive anche per il 2025, “grazie ai tassi di interesse sui mutui in consistente calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi”. Lo dicono i dati del Report FIAIP Monitora Italia, elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP – la Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali – su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del Real Estate, in collaborazione con ENEA ed I-Com.
Il rapporto delinea l’andamento del mercato immobiliare 2024, le previsioni per il 2025 e l’efficientamento energetico degli immobili. Bene gli edifici nuovi sul fronte dell’efficienza, numeri sorprendenti per gli edifici ristrutturati, ma la possibilità di rendere più efficiente la propria abitazione continua a concentrarsi nelle aree di maggior pregio e valore, il centro e semicentro, mentre crolla dove ce ne sarebbe più bisogno, le periferie dell’edilizia popolare energeticamente colabrodo – per tacer del resto – e abitate da persone che spesso non possono pagare bollette sempre più pesanti, ai quali quindi una casa ‘risparmiosa’ farebbe assai comodo.
Partendo proprio dal focus sull’efficienza energetica, emerge come nel 2024 migliori l’apprezzamento da parte dei cittadini alle prese con un’operazione immobiliare per la qualità energetica dell’immobile (+4%) espressa dalle 10 classi da A4 – la migliore – a G – la peggiore – che ne valuta la prestazione energetica.
Una maggiore attenzione e sensibilità, spinta anche dalla maggiore valutazione dell’unità più efficiente, che si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%), E (+16%) rispetto all’anno scorso. Ciononostante il maggior numero di transazioni riguarda ancora immobili in classe G (per circa un terzo degli agenti immobiliari). Resta una differenza tra le aree in cui si trova l’edificio o l’appartamento, ancora una volta le misure di ambientalizzazione sembrano essere appannaggio solo o principalmente di chi ha maggiori disponibilità economiche e vive nelle aree centrali di maggior pregio e non in quelle periferiche di pregio minore ma dalla maggiore necessità di interventi di riqualificazione.
“Guardiamo le transazioni immobiliari, quanto viene compravenduto e non quanto è in stock, e lo facciamo in relazione alla classe energetica”, spiega Franco d’Amore, vicepresidente I-Com, presentando in Senato il rapporto, “le classi energetiche più scarse predominano, ma ci sono delle novità. Infatti dieci anni fa la classe G dominava il panorama, forse anche per via della qualità delle certificazioni, ma un miglioramento si comincia ad apprezzare anche da questo punto di vista. Ancora oggi nel 65% delle transazioni che riguardano i trilocali, le classi F e G predominano, ma se andiamo su immobili di pregio, il 50% delle transazioni avviene su classi tra le prime, ma questo accade in centro, invece in periferia oltre il 55% degli edifici transati è in classe G o comunque tra le ultime”.
Come emerge dal rapporto FIAIP-ENEA, però, “il 75% delle transazioni riguarda il taglio trilocale come tipologia, uno standard ormai delle compravendite, di questi la metà si trova nelle zone semicentrali delle città”, le più pregiate, precisa Francesco La Commare, presidente del Centro Studi FIAIP. Ciò detto, rileva d’Amore, emerge come valutazione collaterale che “la popolazione più esposta al fenomeno della povertà energetica vive in periferia, dove una casa più efficiente avrebbe un effetto molto positivo dal punto vista sociale”.
In questo modo si contribuisce a ridurre il fenomeno della povertà energetica, che in tempi di mutamento climatico assume anche la forma della subdola ‘povertà di raffrescamento’ per chi non può permettersi un adeguato condizionamento. Case efficienti migliorerebbero la vita degli inquilini delle case popolari tanto in inverno quanto in estate.
La maggior parte degli immobili nuovi compravenduti, spiegano FIAIP e ENEA, sono in classe A4 (per il 22% degli agenti immobiliari) mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B (per il 25% degli agenti immobiliari). Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44%, “il valore più elevato fin ora registrato”.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più dagli acquirenti (+9%) come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore, rileva il rapporto. Aumentano anche le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore: per le villette a schiera diventano prevalenti le compravendite in classe energetica E (nel 2023 era la F), mentre per le case unifamiliari gli acquisti di case in classi energetiche F ed E superano entrambe la classe G, principalmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico rispetto agli appartamenti in condominio, in quanto svincolate da ineludibili burocrazie condominiali.
Sul fronte delle tipologie abitative di maggior valore, si conferma la tendenza dell’asimmetricità della capacità di efficientamento in relazione al reddito. “Per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%), seppur per poco, rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno che il processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto”, segnalano FIAIP e ENEA.
A giudizio degli estensori del rapporto, poi, “risulta particolarmente significativo, il fatto che la qualità energetica, nella valutazione della casa da acquistare, non è più all’ultimo posto ma si colloca subito dopo l’ubicazione e la tipologia, a riprova di una maggiore consapevolezza nei cittadini dell’utilità e dell’importanza di avere una casa meno energivora anche in considerazione del caro vita e dei ripetuti rincari energetici nelle bollette”.
Se si va a verificare cosa muova all’acquisto, “nel 2024 rispetto al 2023 la qualità energetica è salita abbastanza come priorità”, dice d’Amore, “forse per il caro bollette che sensibilizza su certi aspetti, anche se un immobile non efficiente costa meno, ma è chiaro che l’efficienza non è il driver principale, i primi sono l’ubicazione e la tipologia dell’immobile. Le ragioni che scoraggiano l’acquisto di una casa ad alta efficienza o all’intervento di efficientamento sono di natura economica e finanziaria, con costi percepito come superiori ai benefici, elementi comunque tutti riconducibili a una componente economica e finanziaria”.
“I dati che emergono dall’indagine FIAIP sul 2024 confermano ancora una volta come le sfide ambiziose della decarbonizzazione del settore immobiliare richiedano uno sforzo coordinato e sinergico tra iniziativa privata e supporto pubblico”, dice in Senato Ilaria Bertini, Direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica. “Gli operatori di mercato, sia dal lato della domanda che dell’offerta, appaiono sempre più capaci di quantificare in maniera adeguata il valore aggiunto conferito a un immobile residenziale dalle prestazioni energetiche. Questo processo deve essere favorito e rafforzato attraverso lo svolgimento di un ruolo guida da parte delle istituzioni. Ruolo che, dopo le profonde modifiche apportate ai meccanismi di incentivazione delle detrazioni fiscali, comprende la necessità di attuare misure di promozione dell’efficienza energetica efficaci dal punto di vista degli obiettivi energetici e climatici, ma anche sostenibili dal punto di vista finanziario ed eque rispetto alle disparità socioeconomiche”.
Bertini richiama anche a porre “attenzione alla certificazione, che è obbligatoria in alcuni casi, e non viene a volte svolta correttamente”, quindi si dovranno “migliorare la qualità attestato e la percezione cliente dell’attestato, far capire che farlo bene ha un costo ma vale dieci anni ed è un fatto importante”, anche se attualmente “verifichiamo parecchie criticità, noi che analizziamo i dati”. Tutto considerato, però, prosegue Bertini di ENEA, “qualcosa sta andando, e bene, certo è il risultato di politiche incentivanti”.
Ora, però, “anche in virtù del recepimento delle direttive sull’Efficienza energetica e sulla Prestazione energetica degli edifici dobbiamo capire meglio come si dovranno fare tutta una serie di interventi, come il miglioramento dell’efficienza del patrimonio immobiliare. Con il ministero dell’Economia e delle Finanze abbiamo svolto una raccolta dei dati e ora abbiamo una chiara idea del settore residenziale e del settore edilizia pubblica”.
Certo, sottolinea la Direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica, “il 2030 è domani, dovremo elaborare una strategia che abbia anche una sostenibilità in termini non solo economici ma anche sulle tempistiche”, e dovremo “valutare bene costi e benefici degli interventi che dovremo portare avanti, perché non tutti gli edifici si potranno portare allo standard Zero emission building- ZEB, si dovrà valutare anche in relazione alle aree oltre che ai costi come elaborare la strategia”.
“In alcuni segmenti – come il nuovo, il ristrutturato e nelle zone di pregio – gli edifici compravenduti nelle classi energetiche più performanti guadagnano costantemente fette di mercato”, valuta il Vicepresidente I-Com D’Amore, “rimangono però segnali di un miglioramento incrementale, lontani dal cambio di passo sulle ristrutturazioni energetiche degli edifici previste dalla Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici del 2024”.
Concludendo sulle prospettive per il 2025 del mercato immobiliare residenziale, queste sono valutate come “positive”, sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, “i cui effetti reali sono attesi quest’anno, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo”. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%), che per i valori immobiliari (+2%).
Per le locazioni residenziali si stima un aumento dei contratti del +3% e un ulteriore rialzo medio dei canoni del 4%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti dell’1%, ma anche dei prezzi dei canoni (+2%). “Nel 2024 abbiamo registrato un andamento positivo per il mercato immobiliare, in particolare crescono gli acquisti della prima casa e cresce l’attenzione per le abitazioni meno energivore anche in virtù del costante rincaro delle bollette”, conclude il presidente del Centro Studi FIAIP La Commare, “per il 2025, si delineano prospettive positive sia per i sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui reali effetti li vedremo quest’anno, sia per un ritrovato desiderio dei cittadini di migliorare il proprio comfort abitativo”.