Costi maggiorati per la vendita di appartamenti anche se i lavori sono stati fatti sulle parti comuni di un condominio
Se ne era parlato molto durante la definizione della Legge di Bilancio 2024 e oggi, con la circolare dell’Agenzia delle Entrate, l’extra-tassa Superbonus sulla vendita di immobili riqualificati grazie a questa misura prende corpo. L’obiettivo del Governo nell’istituire questa norma sulle plusvalenze è quello di colpire le compravendite “speculative”, ovvero immobili ristrutturati con il 110% a soli fini di profitto.
Quali immobili rientrano nella tassa extra
E’ l’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024, ad apportare le modifiche agli articoli 67 e 68 del Tuir prevedendo nuove regole per la plusvalenza immobiliare. In realtà l’extra-tassa Superbonus è attiva già dal 1 gennaio 2024; la circolare n. 13/E/2024 del Fisco fornisce le istruzioni necessarie.
Il provvedimento colpisce le seconde case oggetto di interventi agevolati dal Superbonus, vendute entro i dieci anni dalla conclusione dei lavori, a meno non si tratti di un’eredità o una donazione.
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Non incide sul calcolo della plusvalenza la tipologia di lavori effettuati (trainanti o trainati),
La tassazione riguarda solo le prime cessioni degli immobili avvenute entro 10 anni dai lavori e non anche le eventuali cessioni successive. Inoltre entreranno nell’extra-tassa Superbonus anche gli immobili non direttamente interessati da lavori di riqualificazione, ma inseriti in un condominio nel quale siano stati effettuati interventi sulle parti comuni, oggetto di compravendita.
Quanto costa di più l’extra-tassa Superbonus?
Gli immobili venduti prima dei 10 anni dai lavori andranno incontro ad una tassa pari al 26% sulle plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso. Innanzitutto è bene chiarire cosa sia una plusvalenza. La plusvalenza ha origine dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene stesso.
Inoltre, i costi di ristrutturazione potranno essere detratti integralmente se i lavori si sono svolti entro 5 anni dalla vendita dell’immobile ed hanno riguardato il Superbonus al 110% con cessione del credito o sconto in fattura. Mentre i costi di ristrutturazione saranno considerati al 50% nel caso in cui i lavori si siano conclusi più di 5 anni prima della vendita nel caso di uso congiunto del 110% e delle opzioni alternative.
Concorrono al calcolo dei costi del bene solo quelli agevolati con il 110% e sono invece escluse le versioni con aliquota ridotta del Superbonus. Salvi anche coloro che hanno deciso di utilizzare l’agevolazione direttamente in detrazione, mentre entrando nella extra tassa le opzioni alternative come cessione e sconto in fattura.
Gli immobili esclusi
Come precisa la circolare del Fisco, sono esclusi dal pagamento sulle plusvalenze, gli immobili acquisiti per successione, gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Scarica QUI la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024.