La prima nota di chiarimenti sul Decreto Salva Casa pubblicata in seguito all’incontro “a porte chiuse" tenutosi ieri al MIT. Ora non resta che attendere la pubblicazione delel Faq o Linee Guida ufficiali
“Da oggi milioni di italiani potranno tornare pienamente proprietari dei loro immobili, comprarli o venderli, con ricadute positive sull’economia: più immobili sul mercato, affitti e prezzi meno cari”. Sono queste le parole del Ministro Salvini che si leggono nelle prime righe della nota diffusa dal MIT e che precede le tanto attese Linee Guida al Decreto Salva Casa. Il fatto che per illustrare i contenuti di un Dl si siano rese necessarie delle linee guida, o come le chiama il Ministero, delle Faq, apre qualche dubbio sulla “facilità” con cui i “milioni di italiani” riusciranno a tornare proprietari dei propri immobili difformi. Lasciando ai posteri l’ardua sentenza in attesa della pubblicazione del Prontuario, entriamo nel dettaglio della nota pubblicata a valle dell’incontro a porte chiuse tra il Ministero delle Infrastrutture e Associazioni di settore.
I punti da chiarire nel Decreto Salva Casa
Le Linee Guida al Salva Casa conterranno una serie di Faq, in risposta alle domande più frequenti emerse negli ultimi mesi e rivolte a: stato legittimo, tolleranze, immobili vincolati, disciplina ant ‘77, variazioni essenziali.
“Il MIT ha puntato sulla semplificazione delle regole a vantaggio del cittadino (per esempio, con il silenzio assenso sulle domande edilizie entro 45 giorni); sugli sportelli unici comunali che parleranno con Sovrintendenze e Regioni, evitando che il cittadino giri troppi uffici, potendo sanare anche difformità su immobili vincolati; sulla semplificazione per recupero sottotetti e cambi di destinazione d’uso”, chiarisce la nota.
Per conoscere tutte le disposizioni scarica la nostra infografica sul Salva Casa.
Novità sullo Stato Legittimo
La nota sottolinea come, prima del DL Salva Casa, chiunque avesse la necessità di presentare una pratica edilizia al Comune anche inerente un semplice rinnovo di impianti esistenti, fosse costretto a ricostruire lo “stato legittimo” dell’immobile. A partire dal momento della costruzione fino all’ultimo intervento eseguito.
Il Salva Casa ha semplificato l’iter permettendo ai cittadini di dimostrare lo stato legittimo ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento eseguito, sempreché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità della catena di titoli precedenti.
I chiarimenti delle Linee Guida. Nelle faq sul Salva Casa di prossima uscita, sarà chiarito che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. “Viene così pienamente valorizzato il legittimo affidamento del cittadino rispetto all’operato della Pubblica amministrazione che, in occasione delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi all’ottenimento dei titoli. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA)”.
Una sola sanatoria edilizia con finalità multiple
Altra novità introdotta dal Dl Salva casa è la possibilità di avviare procedimenti con “finalità multipla”. Al Comune viene presentata un’unica istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile. Gli uffici comunali avvieranno un procedimento unico all’interno del quale, per ragioni di economia procedurale, verrà contestualmente vagliata sia la legittimità dell’intervento da eseguire che del cambio d’uso richiesto.
I chiarimenti delle Linee Guida. Il dubbio che verrà chiarito dalle Linee Guida è il fatto che, in questa procedura possano essere compresi sia i cambi di destinazione d’uso, che tutti gli altri obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal DL Salva Casa.
Piccole difformità o variazioni essenziali
Il Decreto Salva Casa liberalizza la possibilità di sanare difformità anche in presenza di un vincolo paesaggistico e in caso di aumento di volumi o superfici.
“In tal caso, senza che operi alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria ordinaria”.
L’applicazione del procedimento non è però stata così semplice negli ultimi mesi. Le Soprintendenze hanno opposto resistenza nell’attuazione delle novità del Dl Salva Casa.
I chiarimenti delle Linee guida. Le Faq del MIT specificano la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nel nuovo articolo 36-bis, comma 4 del testo unico edilizia. La nuova procedura prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedimentale è scandita da tempi chiaramente individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso.
Regolarizzazioni ante ‘77 e sanzioni
Con il Salva Casa dovrebbe essere più semplice sanare difformità compiute nel corso dei lavori legati ad un titolo edilizio rilasciato prima del 30 gennaio 1977. La procedura semplificata introdotta dal Decreto 69/2024 consente di legittimare questa tipologia di interventi per i quali era prassi non presentare varianti in corso d’opera, non essendo prevista una procedura per effettuarle. Basterà, infatti, presentare una SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione.
I chiarimenti delle Linee guida. Per chiarire quali sono i casi per i quali è possibile accedere a questa procedura, le linee guida del MIT specificano che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le stesse siano state realizzate in data successiva.
Le Faq interverranno poi sul tema dei controlli e delle sanzioni:
- in team di controllo viene chiarito che gli uffici comunali non sono chiamati ad effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia;
- in tema di sanzioni viene chiarito che il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA edilizia.
Tolleranze costruttive ed esecutive
I lavori eseguiti prima del 24 maggio 2024 potranno avvalersi di un regime di tolleranze costruttive superiore all’attuale 2% non soggetto a vincolo ne ad autorizzazione paesaggistica.
I chiarimenti delle Linee Guida. Il prontuario Salva Casa metterà i puntini sulle “i” precisando che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.
Le sanzioni da applicare
Il Dl Salva Casa subordina l’efficacia della SCIA in sanatoria al pagamento di oblazioni specifiche a seconda che si tratti di interventi che rispondono ad una doppia conformità attenuata o tradizionale.
I chiarimenti delle Linee Guida. Finalmente le Faq andranno a fornire criteri metodologici per i Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni.
Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate.
Negli altri casi, viceversa, si specifica che le sanzioni (secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione) saranno corrisposte in due fasi:
- una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria;
- il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle entrate.
Cambio di destinazione d’uso
Il Decreto Salva Casa ha introdotto una semplificazione nelle procedure di cambio di destinazione d’uso, ritenendo sempre ammissibile il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali affini.
I chiarimenti Linee guida. Per chiarire come dare attuazione a questa previsione, le linee interpretative predisposte dal MIT chiariscono che “queste condizioni devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa”. L’obiettivo è evitare qualsiasi margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d’uso, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima del DL Salva Casa, come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma.
Sanzioni per il cambio di destinazione d’uso
Prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, chi desiderava cambiare in modo significativo la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio trasformandolo da residenziale a commerciale, era tenuto a versare un contributo spesso elevato per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Inoltre, il Comune poteva richiedere la cessione o l’acquisto, a prezzo di mercato, di aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, come parcheggi. In alternativa, se previsto dalla normativa regionale, era possibile optare per il pagamento di un’ulteriore somma di denaro, nota come “monetizzazione”. Il Salva Casa ha escluso l’obbligo di reperire aree da cedere al Comune per la realizzazione di servizi di interesse generale o di parcheggi, confermando invece l’obbligo di corrispondere, se previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
I chiarimenti Linee guida. Per chiarire con maggiore precisione quali costi spettino o meno al cittadino, le prossime linee guida specificheranno che non è dovuto neppure il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria. In un’area già urbanizzata, dotata di infrastrutture come strade residenziali, illuminazione e fognature, il pagamento di tali oneri rappresenterebbe infatti una duplicazione di costi per il richiedente, senza alcun beneficio concreto. Inoltre, il cittadino sarà informato che l’esonero dall’acquisizione di aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria si applica anche in presenza di normative comunali contrarie.
Recupero dei sottotetti
Le deroghe introdotte dal Salva Casa in termini di distanze minime finalizzate al recupero dei sottotetti semplifica le procedure, ovviamente limitatamente al rispetto delle distanze preesistenti e non ci siano sopraelevazioni.
A titolo esemplificativo, ci si potrà sfruttare la deroga in materia di distanze nel caso in cui l’intervento di recupero consista in un mero cambio d’uso con opere interne al sottotetto ovvero in una ristrutturazione della copertura comportante esclusivamente una rotazione delle falde, ma non nel caso in cui l’intervento comporti anche la sopraelevazione della gronda.
I chiarimenti Linee guida. Le linee guida MIT rimarcano come le semplificazioni introdotte dalla riforma potranno operare in tutte quelle regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.
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