Quanto incide il carbonio incorporato negli investimenti immobiliari ed in che modo sfruttarlo per aumentare il valore del portafoglio. Lo spiega un report di RM
Alcune misure integrate di riduzione delle emissioni di carbonio incorporato possono ridurre i costi di sviluppo
Circa l’11% delle emissioni globali si deve al carbonio incorporato negli edifici. Si tratta delle emissioni che potremmo definire “nascoste” e direttamente legate a materiali da costruzione, che vengono rilasciate durante l’intero ciclo di vita di questi elementi, partendo dall’estrazione, passando per il trasporto fino ad arrivare alla costruzione ed allo smaltimento. Calcestruzzo, acciaio e cemento sono nella top five dei materiali più emissivi dal punto di vista dell’embodied carbon e possono rappresentare da soli anche il 50% delle emissioni totali dell’intero ciclo di vita di un edificio. La scadenza fissata al 2050 dalla Direttiva EPBD “Case Green” impone inevitabilmente la necessità di affrontare anche questo problema. Esistono però alcune regole chiave che se ben applicate al processo costruttivo ed alle dinamiche del real estate, possono non solo ridurre le emissioni incorporate, ma anche generare un vantaggio economico ed opportunità di business per tutti gli investitori.
A tracciare una rotta è un report dell’RMI che fornisce una guida composta da nove investimenti chiave che ciascuno sviluppatore immobiliare può sostenere per ridurre le emissioni e guadagnare in termini economici.
Il Carbonio incorporato può diventare un’opportunità di business?
Definito dal report anche “capital carbon”, il carbonio incorporato è inevitabilmente correlato ai costi del capitale. Ridurre il carbonio incorporato può ridurre i costi di sviluppo, aiutando gli investitori a posizionarsi vantaggiosamente sul mercato man mano che avanza la transizione del settore immobiliare a favore di pratiche a basse emissioni.
Secondo il report RMI, seguendo le 9 strategie indicate è possibile aumentare la redditività del portafoglio immobiliare per ciascuna unità di carbonio incoportato. Parallelamente, combinare tra loro queste misure può ridurre il carbonio incorporato e aumentare la redditività in modo più efficace rispetto alla loro applicazione individuale.
Le strategie consigliate sono organizzate in due maxi categorie: strategie di costruzione, distribuite a livello di asset, e strategie aziendali, che intervengono sull’intero portafoglio.
1. Utilizzare meno materiale
Il modo più sicuro per ridurre il carbonio incorporato è ridurre la quantità di materiale. Il componente costruttivo sul quale intervenire in primis è la parte strutturale dell’edificio. Molto spesso travi e colonne sono sovradimensionate rispetto ai requisiti di sicurezza sia per una questione di semplicità logistica, sia per ridondanza in caso di errore di costruzione. Secondo il report RMI, da questa percentuale eccedente è possibile guadagnare. per farlo senza incorrere in errore per la salute o la sicurezza è però indispensabile cambiare approccio, utilizzando quello che si definisce “Integrated Project Delivery (IPD)” ovvero un metodo di realizzazione del progetto che aiuta a integrare persone, sistemi, strutture e pratiche aziendali in un unico processo.
I maggiori costi iniziali di progettazione e pianificazione verrebbero compensati dalla riduzione dei costi dei materiali durante la costruzione.
Fino al 40%-60% del carbonio incorporato nel sistema strutturale degli edifici potrebbe essere eliminato con un risparmio sui costi del 10%-20% scegliendo forme di costruzione più semplici, sistemi di pavimentazione appropriati e dimensioni delle travi ottimizzate.
2. Aumentare l’utilizzo dell’edificio
Co-living, co-working e multiuso sono termini sempre più di moda, ma che nella sostanza fanno bene all’ambiente ed al business.
“Progettare per programmi multipli e flessibili può comportare tassi di occupazione più elevati e più coerenti attraverso una ridotta esposizione ai cambiamenti nel comportamento degli inquilini”. Secondo lo studio, il co-living ha rapidi tassi di locazione, rendimenti previsti fino al 4%-5% e può comportare sostanziali riduzioni nelle emissioni operative.
3. Passare a materiali a basso tenore di carbonio e che immagazzinano carbonio
Raggiungere uno standard Net zero emission non sarà possibile senza prima modificare i materiali da costruzione che impieghiamo. Il legno torna ad essere uno dei materiali per eccellenza, in grado di ridurre il carbonio incorporato, velocizzare i tempi di costruzione e migliorare la salute ed il benessere.
Allo stesso modo anche l’impiego di acciaio riciclato è sostanzialmente neutro in termini di costi aggiuntivi rispetto all’acciaio tradizionalmente prodotto. Ovviamente anche il cemento è uno dei punti deboli della costruzione in termini emissivi. In sua sostituzione stanno emergendo materiali innovativi a basso tenore di carbonio incorporato che però al momento hanno costi decisamente più elevati rispetto alla norma aumentando l’investimento iniziale anche del 20%-25%. Tuttavia i vantaggi si otterrebbero a lungo termine, aumentando il valore dell’immobile ottenendo migliori prestazioni ambientali.
4. Riutilizzo dei componenti e progettazione per lo smontaggio
Il riutilizzo degli elementi strutturali per i nuovi edifici può ridurre il carbonio incorporato delle nuove costruzioni fino al 20%. L’economia circolare diventa la migliore strategia mettendo a disposizione dei nuovi progetti, elementi costruttivi provenienti da demolizioni precedenti e deviando dalla discarica. Per il momento tuttavia la decostruzione rimane una pratica costosa, sia per la manodopera che per i bassi costi di discarica. Tuttavia la capacità fisica delle discariche è in forte riduzione, elemento che renderà una prerogativa essenziale il riutilizzo dei componenti edilizi. La strada che si sta percorrendo porterà ad avere un catalogo dei materiali costruttivi redatto sin dalle fasi iniziali di progetto ed utilizzabile a fine vita della costruzione per ricollocare le componenti edilizie ancora in ottime condizioni.
5. Istituzionalizzare il carbonio incorporato
“L’istituzionalizzazione delle pratiche di riduzione del carbonio incorporato ammortizza i costi fissi su quanti più progetti possibili che generano entrate” . L’estensione delle pratiche di conteggio del carbonio incorporato all’intera organizzazione permette di ottenere vantaggi a tutto tondo. Man mano che più sviluppatori effettuano riduzioni incrementali del carbonio incorporato, la decarbonizzazione su scala aziendale può guidare riduzioni più profonde del carbonio incorporato che possono fungere da differenziatori di mercato. In questo modo sio riducono anche gli oneri amministrativi associati alla rendicontazione stessa, facilitando la condivisione delle conoscenze e la risoluzione dei problemi.
6. Prima il retrofit
le nuove costruzioni contribuiscono da due a quattro volte all’aumento del carbonio incorporato di un portafoglio immobiliare in quanto utilizzano molto più materiale. I retrofit energetici profondi possono al contrario ripagare il carbonio incorporato tramite risparmi nelle emissioni operative immediate, se utilizzano materiali in grado di immagazzinare l’embodied carbon, o nell’arco di sette anni se impiegano materiali convenzionali.
“C’è un crescente interesse per i progetti di conversione da commerciale a residenziale nelle aree urbane, dove i posti vacanti negli uffici sono aumentati vertiginosamente dal 2020. Questi progetti offrono opportunità di mitigazione del carbonio incorporato e creazione di valore aziendale”.
7. Promuovi le tue vittorie
“Per massimizzare il ritorno sull’investimento per la riduzione del carbonio incorporato, le società immobiliari possono commercializzare le loro vittorie in termini di carbonio incorporato”. Investendo parte del budget nel marketing si costruisce una reputazione positiva e consapevole attraendo inquilini e capitali orientati alla sostenibilità e senza ricorere ad azioni dubbie di greenwashing.
“A lungo termine, il marketing aiuta a creare un ambiente favorevole influenzando il comportamento di altri sviluppatori, fornitori, inquilini, governo e società civile. Quando i produttori ritengono che gli sviluppatori si preoccupino del carbonio incorporato, investono nella decarbonizzazione della produzione”.
8. Segnalare le emissioni di carbonio incorporate nella divulgazione climatica di Scope 3
Per il momento non esiste un consenso condiviso sulla rendicontazione annuale delle regole definite dall Scope 3 in termini di carbonio incorporato, tuttavia numerose linee guida redatte da organi quali World GBC, LendLease e la stessa RMI stanno iniziando a colmare le lacune. Le proiezioni dicono che circa il 69% degli investitori si orienterà a favore di aziende capaci di gestire al meglio le problematiche connesse alla sostenibilità. Il 42% ha già disinvestito da aziende che non hanno dimostrato azioni sufficienti.
9. Acquista prima, acquista insieme
RMI definisce il problema dell’approvvigionamento di materiali da costruzione a basso tenore di carbonio come il dilemma “dell’uovo e della gallina”. L’apparente mancanza di domanda limita gli investimenti nella capacità produttiva il che potrebbe aumentare l’offerta e ridurre i costi. Una possibile soluzione si otterrebbe con le coalizioni di acquirenti, in tal modo si supererebbe il problema dell’approvvigionamento e dei costi.
A lungo andare sarà inoltre necessario definire regole chiare per questi materiali net zero che per il momento sono disponibili in piccole quantità, l’aumento della domanda potrebbe far lievitare la concorrenza ed i costi di acquisto.
Effettuando investimenti mirati per ridurre il carbonio incorporato, gli sviluppatori possono ridurre il rischio di transizione climatica e aumentare la redditività a lungo termine.
