Il carico urbanistico sul territorio di un volume “abitabile” non può essere paragonato al carico di un volume di servizio
Un cambio di destinazione d’uso, anche senza opere, di una unità immobiliare tra categorie non omogenee incide sul carico urbanistico e sul relativo standard territoriale, pertanto è sempre indispensabile ricevere l’autorizzazione ai lavori con permesso di costruire.
E’ quanto ribadito da una recente sentenza del Consiglio di Stato in riferimento alla richiesta di un ordine di demolizione disposto da un Comune e rivolto ad un cambio d’uso da garage seminterrato ad abitazione.
Cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee cambia il carico urbanistico
“E’ principio consolidato in giurisprudenza che il cambio di destinazione d’uso da garage, magazzino, seminterrato ad abitazione è urbanisticamente rilevante e come tale richiede il permesso di costruire”. Non c’è possibilità di replica, se le categorie non sono omogenee, il cambio di destinazione d’uso potrebbe incidere sul carico urbanistico generando una trasformazione a livello territoriale, ecco perché è sempre richiesto un permesso di costruire, ovvero la più importante tra le autorizzazioni amministrative.
Nel caso in questione sottoposto al giudizio del Consiglio di Stato inoltre, il garage trasformato in abitazione è inoltre inserito in una zona sottoposta a vincolo ambientale secondo apposito decreto.
“La disciplina urbanistica, infatti, si connota, o quanto meno dovrebbe connotarsi, per la necessaria commisurazione delle dotazioni territoriali all’impatto in termini di carico prodotto da una determinata destinazione, la cui ampiezza è evidentemente calcolata avuto riguardo alla assentita fruibilità funzionale”.
In altre parole un volume “abitabile” ha un impatto umano sul territorio circostante, un impatto che incide sui servizi. Mentre un volume di servizio, come un magazzino o un garage, ha il solo scopo di migliorare la qualità della vita del territorio.
Cambio di destinazione d’uso e Decreto Salva Casa
Sarà interessante osservare come si evolverà la procedura di cambio di destinazione d’uso a fronte delle modifiche del Decreto Salva Casa attualmente in fase di conversione in legge. Per il momento gli articolo contenuti nel DL n.69/2024 consentono una semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso “delle singole unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.
La possibilità inoltre fa riferimento solo alle unità abitative poste dal primo piano fuori terra in su, ad esclusione quindi dei locali posti al piano terra. Ma tra gli emendamenti presentati dalla Lega al disegno di conversione del Decreto questa possibilità, viene estesa anche ai locali posti al piano terra.
Quanto ai profili procedurali, la nuova disciplina stabilisce che, ferme restando le leggi regionali più favorevoli, i cambi di destinazione d’uso di tale fattispecie sono soggetti alla segnalazione certificata di inizio attività.