Serve trasparenza e servono criteri e passaggi ben motivati per il calcolo della rendita catastale che porta ad un aumento del valore
Il mancato calcolo della rendita catastale dopo aver effettuato lavori di ristrutturazione e antisismica legati al Superbonus potrebbe comportare una verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate. Un dato di fatto ormai ampiamente risaputo confermato dalle circa 10mila lettere di compliance pronte a partire e destinate a tutti i cittadini che hanno sostenuto spese per lavori agevolati con superbonus, senza però procedere con una variazione catastale in caso di aumento della rendita. Nonostante ciò è sempre bene accogliere l’eventuale accertamento con occhio critico, perchè anche il Fisco può sbagliare, come sottolineato da una recente sentenza della Cassazione.
No agli oltre 2.000 euro di aumento alla rendita catastale
Il caso sottoposto da un contribuente alla Cassazione ha evidenziato come anche il nuovo calcolo della rendita catastale sul possibile aumento del valore potrebbe non essere corretto o non essere lecito.
La sentenza ha riguardato un immobile riclassificato dal Fisco che ha contestato al proprietario un aumento della rendita dalla categoria A/10 classe 4 alla A/10 classe 7. Circostanza che ne ha aumentato il valore catastale di oltre 2.500 euro.
Ma il cittadino interessato, non convinto del ri- calcolo della rendita catastale si è rivolto alla Corte di Cassazione che, con la sentenza n.4684 del 1° marzo 2025, ne ha accolto il ricorso.
I motivi che hanno spinto il contribuente a rivolgersi agli ermellini sono la mancanza di una spiegazione sui criteri utilizzati per conteggiare il riclassamento, e la poca trasparenza utilizzata dal Fisco sui criteri di revisione usati.
Dove ha sbagliato il Fisco
Secondo la Corte di cassazione il calcolo della rendita catastale e l’eventuale aumento devono essere motivati (art.1, comma 335 e 336, della Legge n.311/2004) e possono avvenire solo in tre casi:
- Classamento palesemente incongruo, quando la rendita risulta evidentemente non coerente rispetto a quella di fabbricati simili, aventi medesime caratteristiche.
- Immobili non dichiarati o modificati, quando gli immobili non sono stati dichiarati al catasto oppure hanno subito variazioni edilizie non comunicate.
- Scostamento nei valori di microzona, quando si tratta di unità immobiliari private situate in microzone comunali in cui il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta in modo significativo dallo stesso rapporto calcolato sull’intero territorio comunale.
L’ultimo caso è quello preso in esame dalla Cassazione per la sentenza in oggetto e contesta al Comune la mancanza di un avviso di accertamento completo di tutti i dettagli necessari al contribuente per capire il perchè dell’aumento della rendita catastale dovuta per altro alla microzona.
Non avendo il Fisco fornito alcuna informazione aggiuntiva in seguito al ricorso del contribuente, la Corte di Cassazione ha accolto la richiesta. Un precedente importante che mette in evidenza come anche i controlli e gli eventuali accertamenti sulla rendita catastale del fisco, debbano essere adeguatamente motivati.
