Con 106 voti a favore passa al Senato la Legge Salva Casa che introduce la sanatoria semplificata per molti abusi edilizi non solo lievi
Si attende ora la pubblicazione in GU, ma il testo approvato è già in vigore dal 24 maggio 2024
Si è concluso in Senato nel pomeriggio di ieri l’iter di conversione della Legge Salva Casa riferita al Dl n.69/2024. L’esame in Aula è stato estremamente veloce vista la data limite per la pubblicazione in GU fissata per il 28 luglio.
La Legge sulla Sanatoria edilizia passa senza ulteriori modifiche, nonostante un tentativo di sollevare una questione pregiudiziale sul testo da parte del M5S, poi respinta dal Senato.
Rispetto alla sua versione iniziale sotto forma di Decreto, la norma si è completamente trasformata dopo il passaggio in sede referente alla Camera.
Molteplici le modifiche introdotte che introducono una sanatoria semplificata anche per abusi edilizi considerati variazioni essenziali e che non rispettano i vincoli paesaggistici.
Tra le soluzioni approvate più discusse, c’è anche la questione dei micro appartamenti, fortemente voluta dal Ministro Salvini per liberalizzare molte situazioni abitative nelle grandi città. Grande assente il “Salva Milano” che nei primi emendamenti proposti sembra potesse bypassare la procura, eliminando con un colpo di spugna le attività di indagine su quasi 150 torri milanesi. Vediamo nel dettaglio quali cambiamenti introduce la Legge Salva Casa.
Stato legittimo
La disciplina sullo stato legittimo viene semplificata e sarà rappresentato alternativamente:
- dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione;
- o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Lo stato legittimo sarà dichiarato solo dopo la presentazione del titolo edilizio che legittima le due condizioni appena elencate.
I titoli idonei a stabilire lo stato legittimo, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni sono:
- permesso in sanatoria (articolo 36 del TUE);
- l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis, introdotto dal presente decreto-legge,
- della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 del TUE).
Sarà poi necessario pagare una sanzione in base alla fattispecie di abuso commesso:
- interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 TUE);
- interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
- interventi in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, purché su immobili comunque non sottoposti a vincolo (articolo 37, commi 1, 3, 5 e 6, del TUE);
- interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE);
- dichiarazioni relative a tolleranze costruttive (articolo 34-bis del TUE, come modificato dal presente decreto legge).
Elemento importante introdotto in fase di lavori alla Camera, è la separazione tra stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto all’intero stabile.
La Legge Salva Casa sottolinea che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo:
- delle singole non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile, ovvero tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti destinati all’uso comune;
- dell’edificio intero non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
Cambio Destinazione d’Uso
Il Cambio di destinazione d’uso è ammesso con o senza opere. Nello specifico, si considera “senza opere” anche se comporta l’esecuzione di lavori in edilizia libera.
Il cambio è ammesso all’interno della stessa categoria funzionale nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali.
E’ sempre ammesso il cambio di destinazione d’uso tra categorie diverse quali: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
Il cambio tra le precedenti categorie funzionali (ad eccezione di quella rurale) è sempre ammesso se l’unità immobiliare si trova in zona A, B o C, e se è conforme a quella prevalente nell’immobile.
Passaggio importante è l’eliminazione dell’obbligo di reperire ulteriori aree servizi o parcheggi, anche nel caso di categorie differenti.
I titoli edilizi da presentare necessari al rilascio del cambio di destinazione d’uso sono:
- SCIA per gli interventi in edilizia libera definiti dal comma 1;
- nei restanti casi, il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso.
Certificato di Agibilità e micro appartamenti
Con la conversione in Legge del Salva Casa diventano agibili anche i micro appartamenti. Gli immobili conformi potranno avere:
- altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
- superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati per unità per una persona;
- superficie minima inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati per due persone.
Inoltre, l’asseverazione può essere resa se è soddisfatto il requisito dell’adattabilità e contemporaneamente è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative che garantiscano le condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.
Tolleranze costruttive ed esecutive
La sanatoria edilizia introdotta dalla Dl n.69/2024 fissa particolari deroghe alle tolleranze costruttive già previste dall’articolo 34-bis del TUE.
In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:
- 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
- 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
- 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
- 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
- 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (limite inserito durante l’esame alla Camera).
E’ importante notare che queste tolleranze valgono anche per i requisiti minimi in materia di distanze e requisiti igienico sanitari.
Il testo della nuova Legge Salva Casa stabilisce che per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 costituiscono inoltre tolleranze esecutive:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Varianti in corso d’opera per edifici costruiti prima del 1977
Gli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo eseguiti come varianti in corso d’opera su edifici costruiti prima del 1977 potranno essere regolarizzati mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi del comma 5 dell’articolo 36-bis.
Complessivamente si potrà far riferimento alla procedura di sanatoria semplificata anche nel caso di interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica.
Superamento della doppia conformità
Il testo supera il requisito della doppia conformità limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità nelle ipotesi di variazioni essenziali determinate dall’articolo 32.
In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:
- sanatoria ordinaria, che continuerà a valere secondo quanto stabilito dall’articolo 36 del TUE in caso di assenza, totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia e che quindi mantiene il requisito della doppia conformità;
- sanatoria semplificata, in caso di parziali parziali difformità dal permesso di costruire o dalla Scia, ma anche in caso di variazioni essenziali.
Sanatoria semplificata
In caso di sanatoria semplificata sarà sufficiente provare alternativamente:
- la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda
- la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento.
Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
La regolarizzazione è concessa anche agli interventi eseguiti in assenza di autorizzazione paesaggistica. In questi casi si prevede il silenzio assenso entro 90 giorni.
Lo stesso principio del Silenzio assenso vale anche nel limite dei 45 giorni la pronuncia da parte dell’ufficio tecnico comunale, sul permesso in sanatoria.
Le sanzioni in caso di sanatoria semplificata sono disciplinate dal comma 5 e prevedono che il rilascio del permesso o della SCIA in sanatoria sia subordinato al pagamento di una somma:
- pari al contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20%, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del venti per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
- pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio, in misura determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a euro 1.032 e non superiore a euro 10.328 ove l’intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a euro 516 e non superiore a euro 5.164, nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
