L'Ance ha predisposto un Dossier di facile consultazione per conoscere nel dettaglio come le Regioni hanno recepito la sanatoria edilizia 2024
Nell’attesa del Prontuario sul Salva Casa promesso dal Ministro Salvini, alcune Regioni hanno tentato di recepire al meglio la sanatoria edilizia 2024, integrandola nella norma locale o definendo circolari ad hoc che innovano la legislazione regionale.
Ma delle 20 totali, solo 4 Regioni si sono espresse fornendo un aiuto ai professionisti ed ai cittadini interessati al “mini condono edilizio”: Emilia Romagna, Liguria, Umbria, Sicilia. Si aggiunge inoltre il Comune di Roma con le prime indicazioni contenute nella circolare.
Dall’entrata in vigore della Legge n.105 del 2024 ciò che sicuramente non manca, è una grande confusione sul cambio di destinazione d’uso, sulle sanzioni da pagare, sulla modulistica, sulla compatibilità con i vincoli paesaggistici, e molto altro.
Il Dossier Ance sul recepimento regionale del Salva casa
Per facilitare la lettura del Salva Casa nel recepimento regionale e comunale, l’Associazione dei Costruttori ANCE, ha predisposto un dossier di facile consultazione.
Il testo prende in esame le 4 Regioni che hanno deliberato in via ufficiale, aggiungendo le indicazioni contenute nella circolare del Comune di Roma, suddividendolo in base alle modifiche apportate dalla sanatoria edilizia 2024 al Testo Unico Edilizia in tema di:
- edilizia libera
- stato legittimo
- Cambio di destinazione d’uso
- Tolleranze costruttive ed esecutive
- Accertamento di Conformità in Parziale difformità dal titolo, assenza di titolo o totale difformità, con difformità parziali e variazioni essenziali,
- Deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma,
- Recupero dei sottotetti,
- Rimozione opere abusive e sanzioni alternative.
Attività di edilizia libera
Le modifiche riguardano l’Art. 6, comma 1, lett. b-bis e b-ter) del Dpr 380/2001 (TUE).
Entrano a far parte del regime dell’Edilizia Libera anche:
- gli interventi di installazione delle VePa, Vetrate Panoramiche scorrevoli amovibili e totalmente trasparenti;
- Le pergotende e le pergole bioclimatiche a protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
Le 4 regioni che si sono espresse hanno recepito in forma diretta o dinamica le disposizioni nazionali:
- Emilia Romagna, applicazione diretta in tema di VePa e tende per la protezione dagli agenti atmosferici;
- Liguria, applicazione diretta;
- Sicilia, dinamica inserite nella Lr 16/2016;
- Umbria, applicazione diretta.
Stato Legittimo
Il testo della sanatoria edilizia 2024 modifica l’Art. 1, comma 1, lettera b) del TUE dpr 380/01, semplificando l’elenco dei documenti necessari per la dimostrazione dello Stato legittimo, indispensabile per concludere una compravendita, per accedere alle detrazioni fiscali e per realizzare interventi edilizi sulla stessa unità.
Lo Stato Legittimo determina se l’immobile risulta in regola e non presenta abusi o difformità dal titolo edilizio.
Mentre prima era necessaria la dimostrazione della doppia conformità, con il Salva Casa lo Stato Legittimo di un immobile può essere dimostrato da:
- titolo abilitativo della costruzione
- titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio a patto che il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi
- titoli rilasciati dopo accertamento di conformità in sanatoria (art.36 e nuovo 36bis e dopo il pagamento della relativa sanzione)
- pagamento della sanzione a seconda della difformità rilevata
- dall’avvenuta regolarizzazione delle varianti ante ’77 con pagamento della relativa oblazione (nuovo art. 34ter).
Il recepimento regionale è il seguente:
- Emilia Romagna:
- dimostrazione stato legittimo con l’ultimo titolo e sanzioni (recepimento dinamico)
- documentazione necessaria e interventi sulle parti comuni (applicazione diretta);
- Liguria, applicazione diretta;
- Sicilia, applicazione diretta;
- Umbria, applicazione diretta.
Cambio di destinazione d’uso
Art. 23 ter e art. 10 del TUE Dpr 380/2001. Il cambio di destinazione d’uso post Salva casa è:
- sempre consentito con e senza opere tra la stessa categoria funzionale. Sempre nel rispetto della norma Comunale (art.1-bis);
- è consentito nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 tra le categorie:
- a) residenziale;
- a-bis) turistico-ricettiva;
- b) produttiva e direzionale;
- c) commerciale.
- si potranno cambiare a qualsiasi destinazione (non solo residenziale), anche i seminterrati ed i piani terra. A patto che la nuova forma di utilizzo sia conforme a quella prevalente.
Il recepimento nelle 4 Regioni:
- Emilia Romagna:
- cambio di destinazione d’uso Senza opere, applicazione diretta;
- l’obbligo di fornire dotazioni di standard e parcheggi continua invece ad operare secondo le disposizioni regionali;
- oneri, recepimento dinamico;
- Cambi d’uso a pianto terra o seminterrati, recepimento dinamico;
- Liguria, la legge regione è coerente con il Salva Casa, tuttavia l’ente afferma la necessità, ai fini della corretta applicazione della nuova disciplina sui cambi d’uso e di un eventuale intervento regionale in materia, di una apposita circolare esplicativa da parte del Ministero competente;
- Sicilia, applicazione diretta;
- Umbria, applicazione parziale;
- Comune di Roma, recepimento dinamico.
Tolleranze costruttive ed esecutive
Art. 34 bis Dpr 380/2001. La nuova sanatoria edilizia 2024 introduce importanti modifiche alle percentuali di tolleranza ammesse per i piccoli “abusi” edilizi e le difformità edilizie.
In tutti gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto delle altezze, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto nel limite:
- 2% per superficie utile > 500m2
- 3% per superficie utile tra i 300 e 500 m2
- 4% per superficie utile tra i 100 e 300 m2
- 5% per superficie utile < 100 m2
- 6% per superficie utile < 60m2
Il recepimento regionale del Salva casa:
- Emilia Romagna, applicazione diretta con alcune precisazioni legate alle aree paesaggistiche;
- Liguria, applicazione diretta;
- Sicilia, applicazione diretta in quanto già recepita dalla legge regionale n.16/2016.
- Umbria, applicazione diretta.
Accertamento di Conformità in Parziale difformità dal titolo, assenza di titolo o totale difformità, con difformità parziali e variazioni essenziali
Il Salva casa 2024 interviene sugli abusi commessi in parziale difformità dal titolo edilizio (SCIA o PdC), con variazioni essenziali, in totale difformità dal titolo, o su edifici costruiti prima del 1977.
In base al caso specifico la documentazione varia differenziandosi tra la necessità di rispettare la doppia conformità o l’utilizzo della sanatoria semplificata.
Il recepimento delle 4 regioni varia in base alla fattispecie dei casi interessati entrando anche nel merito delle integrazioni con i vincoli paesaggistici e della variazioni essenziali.
Deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma
Art. 24 Dpr 380/2001. Si attende il Decreto Ministeriale che entrerà nel merito dell’integrazione delle nuove disposizioni con la norma già in vigore e le norme regionali.
- Emilia Romagna: recepimento dinamico in base al caso specifico;
- Liguria restano in vigore le disposizioni regionali della LR 16/2008;
- Sicilia, applicazione diretta;
- Umbria, integrazione della Lr 1/2015;
- Comune di Roma, recepimento dinamico in base ala circolare emessa.
Recupero dei sottotetti
Art. 2 bis Dpr 380/2001. Questo intervento inserito dal Salva Casa nel TUE amplia le possibilità offerte per il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, ed a condizione che:
- siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio,
- che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali,
- che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
Le 4 regioni hanno integrato la norma dedicata al Recupero dei sottotetti come segue:
- Emilia Romagna, continua ad operare la Lr 11/1998;
- Liguria, nessun effetto innovativo con il Salva Casa. Continua ad operare la LR 24/2001;
- Sicilia, applicazione diretta;
- Umbria, applicazione dinamica secono la Lr 1/2015.
Rimozione opere abusive, alienazione immobili e destinazioni delle sanzioni
Le opere ritenute abusive, le sanzioni alternative alla demolizione, l’alienazione o l’eventuale rimozione dell’intervento sono recepite dalle 4 regioni in maniera diretta.
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