Come sanare un abuso commesso in parziale difformità dal Permesso o in variazione essenziale? Come comportarsi nel caso di un cambio di destinazione d’uso o di difformità costruttive? Il Salva casa in Liguria recepisce le novità nazionali e le applica direttamente, senza la necessità di un ulteriore intervento legislativo
Come si applica il Salva Casa nella Regione Liguria?
Anche la Liguria si aggiunge all’elenco delle Regioni che si sono espresse sulle novità introdotte al Testo Unico Edilizia (Dpr n.380/2001) in tema di sanatoria edilizia degli abusi.
A differenza degli altri recepimenti locali, il Salva casa in Liguria trova diretta applicazione in tutte le sue norme, dato che in alcune circostanze risulta già essere coerente con le leggi regionali ed in altri i contenuti del nuovo Dl 69/2024 risultano essere innovativi.
Questo recepimento diretto, trova perciò applicazione immediata senza la necessità di ulteriori disposizioni regionali in materia. L’unico riferimento sarà perciò la Lr n.16/2008 di recepimento del TUE.
Vediamo nel dettaglio i contenuti del Salva Casa in Liguria.
Recupero dei sottotetti: deroghe alle distanze
Nel caso del recupero dei sottotetti, il Salva Casa in Liguria non produce effetti innovativi. Continuano a trovare applicazione la Lr n.24/2001 e la disciplina urbanistica quando più favorevoli, in caso contrario si seguirà la procedure indicata nel testo nazionale come introdotto dal nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis del TUE.
In questo caso il recupero dei sottotetti è consentito anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini a condizione che:
- siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto;
- sia rispettata l’altezza massima assentita dal titolo che ha previsto la costruzione.
Edilizia libera
Il Salva Casa ha introdotto nuovi elementi all’interno del perimetro dell’edilizia libera, prima fra tutti la possibilità di installare le vetrate panoramiche amovibili (VePa) anche nei Porticati in aggiunta alle logge.
Non essendoci indicazioni specifiche a livello regionale, le disposizioni previste a livello statale trovano diretta applicazione nel Salva Casa in Liguria.
Unico elemento essenziale che viene ribadito è che gli elementi nuovi installati a protezione degli agenti atmosferici, “configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile”.
Dimostrazione dello Stato legittimo
Il Salva Casa in Liguria in merito alla determinazione dello stato legittimo, trova diretta applicazione non essendoci disposizioni regionali precedenti.
Di conseguenza le regole saranno identiche alla normativa nazionale:
- per dimostrare lo stato legittimo saranno validi sia i titoli abilitativi previsti durante la costruzione che quelli rilasciati in sanatoria sia con PdC, Cila, SCIA,purchè i lavori abbiano interessato l’intero immobile;
- lo stato legittimo può essere provato anche con titoli rilasciati in sanatoria o a seguito di annullamento del permesso di costruire e dopo il pagamento delle sanzioni pecuniarie alternative al ripristino;
- ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità presenti nelle parti comuni dell’edificio e viceversa.
Cambio di destinazione d’uso
Un tema sempre attuale quello del cambio di destinazione d’uso che con il Salva Casa nazionale ha ammorbidito i contenuti passati.
Oggi, il cambio di destinazione d’uso è consentito sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra categorie funzionali differenti, ad eccezione di quella rurale.
Il titolo abilitativo necessario per effettuare il cambio è la SCIA sia nel caso in cui il mutamento avvenga senza opere, sia quando le opere eseguiti siano riconducibili all’edilizia libera (in questo caso si passa dalla semplice CILA del passato alla SCIA).
Se le opere eseguite sono invece più complesse, il titolo abilitativo dovrà essere quello richiesto per l’esecuzione dei lavori.
Nella regione Liguria, queste disposizioni risultano già in parte coerenti con la legge regionale 16/2008, salvo per quanto riguarda la specifica disciplina introdotta dall’art. 23 ter con particolare riferimento ai mutamenti di destinazione d’uso di singole unità immobiliari tra diverse categorie funzionali. Fino ad eventuale adeguamento della legislazione regionale, tale disciplina statale trova diretta applicazione.
Agibilità
La Legge n.105/2024 sulla sanatoria edilizia stabilisce che l’asseverazione di agibilità può essere data dove siano rispettate 3 condizioni:
- il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente;
- il rispetto del requisito dell’adattabilità in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali dell’immobile in base al DM del 14 giugno 1989, n. 236”;
- che l’asseverazione di agibilità intervenga a conclusione di una delle seguenti tipologie di intervento edilizio: recupero edilizio o ristrutturazione con soluzioni alternative a patto che entrambe assicurino un miglioramento delle prestazioni igienico sanitarie.
A livello regionale, le regole per l’agibilità introdotte dal Salva Casa saranno valide sempre e solo sul patrimonio edilizio esistente ed a patto che non siano eseguite in conformità di un titolo edilizio rilasciato o assentito legittimamente.
Restano perciò valide le disposizioni già previste dalla Legge regionale n-16/2008, articoli 11, 78 e 39.
Interventi in assenza di permesso di costruire
Il Salva Casa ha modificato l’art.31 del TUE stabilendo che per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali:
- il termine per la demolizione degli abusi edilizi possa passare da 90 ad un massimo di 240 giorni nel caso di particolari esigenze di salute o di gravi situazioni di disagio socio-economico;
- l’opera abusiva, acquisita dal Comune, può non essere demolita in presenza di rilevanti interessi pubblici e dopo aver ottenuto il parere favorevole delle amministrazioni competenti;
- il Comune può decidere di vendere l’immobile e non demolirlo, a patto che prima venga effettuata la rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente.
Le disposizioni si applicano direttamente nel Salva casa Liguria.
Interventi in parziale difformità dal permesso di costruire
La disciplina nazionale trova diretta applicazione nella Regione Liguria essendo già regolata dall’art.34 del TUE. Restano invariati sia il procedimento sanzionatorio che le modalità di calcolo della sanzione alternativa alla demolizione. L’unico elemento che cambia riguarda solo il quantum della sanzione che passa dal doppio di tali valori al triplo.
Le Variazioni essenziali
Il Salva Casa in Liguria in tema di definizione delle variazioni essenziali, si applica nel rispetto delle leggi regionali già vigenti (art. 44 della LR 16/2008)
Tolleranze costruttive
La disciplina nazionale opera direttamente nella Regione Liguria.
Le tolleranze esecutive ammesse, solo negli interventi eseguiti prima del 24 maggio 2024, sono:
- 2%, per le U.I. > 500 mq;
- 3%, per le U.I. da ≤ 500 mq a 300 mq;
- 4%, per le U.I. da < 300 mq a 100 mq;
- 5%, per le U.I. da < 100 mq a ≥ 60 mq;
- 6%, per le U.I. < 60 mq.
Sanatoria parziali difformità ante 1977
In Liguria le novità introdotte dal Salva Casa saranno immediatamente applicabili nel merito della sanatoria delle difformità realizzate fino all’entrata in vigore della Legge n. 10 del 1977.
La sanatoria potrà avvenire presentando la SCIA e pagando l’oblazione, dopo aver fornito la documentazione specifica, inerente anche eventuali vincoli paesaggistici, indicati dal DL 69/2024.
Accertamento di conformità
Grazie al Salva casa, in caso di difformità parziale dal PdC (o dalla Scia alternativa), in assenza o difformità dalla SCIA e in caso di variazioni essenziali (al PdC e alla Scia), si supera l’obbligo della Doppia conformità.
La sanatoria degli abusi è possibile dimostrando:
- la conformità alla disciplina urbanistica al momento della domanda;
- la conformità alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Queste disposizioni, unite alle novità nel calcolo delle sanzioni e delle tempistiche, sono direttamente applicabili alla normativa regionale della Liguria.
Destinazione dei proventi delle nuove sanatorie
Il Salva Casa in Liguria ricalca la norma nazionale e stabilisce che una parte delle entrate provenienti dalla vendita di immobili abusivi, dalle multe per violazioni edilizie, dalle sanzioni paesaggistiche e da alcune sanatorie, verrà destinata a vari interventi per migliorare gli edifici e gli spazi urbani.
Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria COVID-19
L’articolo 2 del Salva Casa, stabilisce precise disposizioni per le Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria COVID-19. Queste strutture potranno rimanere installate, previa presentazione di una apposita CILA, in presenza di comprovate e obiettive esigenze atte a dimostrarne la perdurante necessità. A livello regionale, la disposizione trova immediata applicazione.
