Lo stock immobiliare ad uso uffici delle città europee è vecchio non solo da un punto di vista strutturale, ma anche in termini di efficienze e qualità funzionale degli spazi. Entro il 2030 rischiamo di avere l’80% degli uffici obsoleti
8 città su 10 dell’Europa occidentale sono a rischio obsolescenza entro il 2030
Un quadro drammatico quello dipinto dal report dalla società Cushman & Wakefield e che ha analizzato il rischio di obsolescenza del patrimonio immobiliare europeo a destinazione ufficio. Rispetto all’anno passato la situazione sembra essere peggiorata, con circa 7 città dell’Europa occidentale che presentano una percentuale dello stock di uffici obsoleti addirittura superiore all’80%. Tra le metropoli che più preoccupano purtroppo compare anche Milano.
Gliusers cercano qualità degli spazi, ma gli uffici sono obsoleti
L’arrivo della nuova Direttiva EPBD IV che gli Stati membri dovranno attuare potrebbe contribuire ad un’inversione di rotta. Ad oggi però il trend è tutt’altro che positivo: il mercato degli uffici non è in grado di rispondere alla domanda degli users che cercano spazi sempre più performanti sia dal punto di vista funzionale che energetico, puntando a standard qualitativi differenti dal passato.
Dall’analisi stilata da Cushman & Wakefield invece lo stock a rischio obsolescenza supera decisamente la maggioranza:
| Mercato | % Stock A Rischio |
| Milano | 86% |
| Barcellona | 81% |
| Stoccolma | 81% |
| Parigi | 80% |
| Madrid | 77% |
| Amsterdam | 77% |
| Londra | 76% |
| Brussels | 70% |
| Francoforte | 70% |
| Berlino | 65% |
| Lisbona | 64% |
| Dublino | 64% |
| Monaco | 60% |
| Praga | 47% |
| Budapest | 43% |
| Varsavia | 40% |
Entro il 2030, la maggior parte degli uffici potrebbero essere obsoleti, il che significa non solo non conformi ai criteri ESG, ma anche inadeguati alle nuove esigenze ed ai nuovi trend.
A Milano la domanda cambia più velocemente dell’offerta
Rispetto al resto d’Europa, Milano si posiziona al vertice della classifica con uno stock di uffici obsoleti a rischio pari all’86%. Solo una parte minore del patrimonio immobiliare meneghino ha meno di 10 anni e la controparte preesistente purtroppo non è adeguata alle nuove esigenze.
Le strutture di qualità (Grade A e Grad A Green1) si concentrano nella parte centrale della città generando di conseguenza un aumento generalizzato dei canoni di locazione su tutto il territorio.
Il 70% di coloro che cercano un immobile ad uso uffici a Milano puntano all’alta qualità degli spazi, con un incremento nella domanda addirittura del 15% dal 2019 al 2023.
“La sostenibilità ambientale degli edifici è ormai un requisito irrinunciabile”, commenta Alessandro Serena, Head of Office Agency Italy di Cushman & Wakefield, accompagnata dalla scelta di location consolidate nella città, che garantiscano sicurezza, servizi e buone infrastrutture.
Negli ultimi anni oltre il 60% della domanda di spazi per uffici si è concentrata su 5 cluster consolidati, che però rappresentano meno del 40% del patrimonio immobiliare per uffici totale di Milano. Qui il tasso di spazi inutilizzati (vacancy rate) è bassissimo, addirittura inferiore al 3%. Di conseguenza le corporate, sono disposte a pagare premi sul canone anche pari al 10% se lo spazio rispetta la qualità ricercata.
Al contrario però, nelle aree della città meno attraenti, dove negli ultimi 5 anni si è raggiunge un tasso di inutilizzo anche pari al 20%, si sta assistendo ad un calo di interesse con conseguente riduzione dei canoni. Secondo lo studio, qui sarà necessario riconsiderare le destinazioni d’uso puntando a scenari alternativi che includendo ad esempio l’hospitality o il residenziale.
“Gli investitori oggi stanno già guardando gli uffici da una prospettiva value-add e cioè in chiave di riposizionamento, mantenendo la stessa destinazione o cambiandola. Da gennaio ad esempio, abbiamo registrato a Roma un volume di investimenti in uffici pari a circa €730 Mln di cui oltre un terzo da valorizzare oppure con il cambio di destinazione d’uso già autorizzato. Siamo convinti che questo sia il trend del futuro, non solo a Roma”, ha concluso Veronica Nilsson, Responsabile Office Capital Markets per Cushman & Wakefield a Roma.
